Kết quả kinh doanh quý II/2026 cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN). Trong khi một số doanh nghiệp duy trì tăng trưởng nhờ ghi nhận doanh thu từ KCN, nhiều doanh nghiệp lớn lại sụt giảm do chưa thể ghi nhận doanh thu từ quỹ đất. Dù vậy, dòng vốn FDI, sản xuất công nghiệp và nhu cầu thuê đất được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường trong nửa cuối năm.

Lợi nhuận phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp KCN

Quý II/2026, nhóm doanh nghiệp bất động sản KCN tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh trái chiều. Theo thống kê 25 doanh nghiệp niêm yết đã công bố báo cáo tài chính, tổng doanh thu đạt gần 13.900 tỷ đồng, giảm 6% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận ròng đạt gần 2.800 tỷ đồng, giảm 36%. Tuy nhiên, so với quý I, doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 14% và 40%, cho thấy hoạt động kinh doanh đã có sự cải thiện theo quý.

IDICO (IDC) ghi nhận lợi nhuận quý II gần 610 tỷ đồng (nguồn: Internet)

Trong nhóm tích cực, IDICO (IDC) ghi nhận lợi nhuận quý II gần 610 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ và là mức cao nhất toàn ngành. Lũy kế 6 tháng, doanh nghiệp hoàn thành khoảng 43% kế hoạch lợi nhuận năm. Động lực chính đến từ sự tăng trưởng của doanh thu cho thuê hạ tầng KCN cùng nguồn thu từ các hoạt động khác.

Sài Gòn VRG (SIP) cũng ghi nhận hơn 413 tỷ đồng lợi nhuận quý II, tăng 45% so với cùng kỳ. Sau 6 tháng, lợi nhuận đạt hơn 747 tỷ đồng, tăng 18%, qua đó tiếp tục duy trì kết quả kinh doanh tích cực.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp lớn chưa thể chuyển hóa quỹ đất và hợp đồng cho thuê thành doanh thu trong kỳ. Becamex IDC (BCM) ghi nhận lợi nhuận quý II giảm 86%, còn gần 205 tỷ đồng; lũy kế 6 tháng giảm 83%, mới thực hiện khoảng 8% kế hoạch năm.

Kinh Bắc (KBC) cũng chỉ đạt hơn 15 tỷ đồng lợi nhuận quý II, giảm 96%. Nguyên nhân chủ yếu là doanh nghiệp chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN. Tuy nhiên, KBC đã ký hợp đồng cho thuê hơn 170 ha đất công nghiệp và dự kiến ghi nhận doanh thu vào cuối năm sau khi hoàn tất bàn giao và công tác đền bù.

Xem thêm: Giá thuê đất công nghiệp chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, Việt Nam sắp đón thêm gần 2.000 ha nguồn cung mới

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Sonadezi. SNZ ghi nhận lợi nhuận quý II giảm 53%, SZC giảm 80% và SZG giảm 26%. Riêng D2D giảm tới 99% do cùng kỳ năm trước từng ghi nhận gần 592 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng đất tại KCN Châu Đức, trong khi quý II năm nay không phát sinh khoản thu tương tự.

Diễn biến trên cho thấy kết quả kinh doanh của doanh nghiệp KCN phụ thuộc lớn vào thời điểm ghi nhận doanh thu. Việc đã ký hợp đồng cho thuê chưa đồng nghĩa doanh nghiệp có thể ghi nhận ngay doanh thu và lợi nhuận. Tiến độ bàn giao đất, hoàn thiện hạ tầng, giải phóng mặt bằng và các thủ tục liên quan vẫn là những yếu tố quyết định.

FDI và nhu cầu thuê đất tạo động lực cho nửa cuối năm

SNZ ghi nhận lợi nhuận quý II giảm 53% (nguồn: Internet)

Dù lợi nhuận quý II giảm, triển vọng thị trường KCN trong nửa cuối năm vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư và hoạt động sản xuất công nghiệp.

Theo số liệu của Chính phủ, 7 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký mới đạt khoảng 36,36 tỷ USD, tăng 50,9% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt 15,2 tỷ USD, tăng 11,8%. Trong cùng thời gian, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 11,4%, riêng ngành chế biến, chế tạo tăng 12%. 

Theo nhận định của Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, 6 tháng cuối năm 2026 có thể đánh dấu giai đoạn tăng tốc của bất động sản công nghiệp khi chuỗi cung ứng toàn cầu phục hồi và chiến lược “China Plus One” chuyển sang giai đoạn triển khai thực tế với các cam kết đầu tư dài hạn.

Dòng vốn sản xuất cũng đang dịch chuyển sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử tiên tiến, linh kiện ô tô, dược phẩm sinh học và thiết bị năng lượng tái tạo. Xu hướng này có thể tạo thêm nhu cầu đối với những KCN có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng yêu cầu cao của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhu cầu đối với kho, xưởng xây sẵn đang gia tăng khi các nhà sản xuất có xu hướng rút ngắn thời gian đưa dự án vào vận hành. Theo JLL, tổng diện tích kho xưởng xây sẵn tại Việt Nam đã tăng từ 0,7 triệu m² năm 2008 lên 17,3 triệu m² năm 2025 và dự kiến đạt 21 triệu m² vào năm 2028.

Những yếu tố này tạo dư địa để các doanh nghiệp KCN cải thiện kết quả trong những tháng cuối năm, đặc biệt tại các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất sạch, đã ký hợp đồng cho thuê hoặc có dự án chuẩn bị hoàn tất thủ tục để bàn giao.

Trường hợp KBC cho thấy rõ khả năng lợi nhuận có thể được cải thiện khi các hợp đồng đã ký chuyển sang giai đoạn ghi nhận doanh thu. Với hơn 170 ha đất đã ký hợp đồng cho thuê, việc hoàn tất bàn giao và đền bù sẽ là yếu tố quan trọng đối với kết quả kinh doanh cuối năm.

Xem thêm: Thị trường BĐS Công nghiệp quý II: Miền Bắc mở rộng quỹ đất hơn 25.000ha đất với hàng loạt khu công nghiệp mới

Nhìn chung, thị trường bất động sản KCN trong nửa cuối năm được kỳ vọng tăng trưởng nhưng khó có sự đồng thuận trên toàn ngành. Quỹ đất sẵn sàng, tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu sẽ tiếp tục là những yếu tố quyết định doanh nghiệp nào thực sự hưởng lợi từ dòng vốn FDI và nhu cầu sản xuất đang gia tăng. Nếu các dự án được tháo gỡ thủ tục đúng tiến độ, những hợp đồng đã ký trong thời gian qua có thể bắt đầu chuyển hóa thành doanh thu trong các quý cuối năm.