Nhu cầu thuê duy trì cao, giá đất công nghiệp tiếp tục leo thang

Ảnh minh họa

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong nửa đầu năm 2026. Theo đánh giá của JLL, Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư sản xuất tại châu Á nhờ lợi thế về vị trí địa lý, chi phí cạnh tranh, mạng lưới các hiệp định thương mại tự do và quá trình cải thiện hạ tầng giao thông.

Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nửa đầu năm 2026 của JLL, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đạt gần 41.000 ha, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận sự mở rộng đáng kể, với nguồn cung lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m² và 8,6 triệu m².

Thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì tích cực. Trong 6 tháng đầu năm, hàng trăm hecta đất công nghiệp được hấp thụ, cùng khoảng 350.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m² nhà kho xây sẵn được đưa vào khai thác. Động lực chủ yếu đến từ các doanh nghiệp hiện hữu mở rộng quy mô sản xuất, bên cạnh lượng khách thuê mới từ các dự án FDI.

Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục là trung tâm thu hút các ngành điện tử, bán dẫn, công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ nhờ lợi thế gần chuỗi cung ứng Trung Quốc và hệ thống cảng biển phía Bắc. Trong khi đó, miền Nam vẫn giữ vai trò đầu tàu đối với các ngành sản xuất truyền thống như dệt may, cơ khí, chế biến thực phẩm, hàng tiêu dùng nhanh và logistics.

Hiện nay các nhà đầu tư đang dần mở rộng phạm vi tìm kiếm địa điểm sản xuất ra ngoài những trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai. Các địa phương mới nổi với quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang nổi lên như những điểm đến mới của dòng vốn đầu tư, góp phần mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam.

Trong bối cảnh nhu cầu thuê duy trì ổn định, quỹ đất công nghiệp có vị trí thuận lợi ngày càng trở nên khan hiếm. Đây là nguyên nhân chính khiến giá thuê tiếp tục xu hướng đi lên.

Xem thêm: Bất động sản công nghiệp tiếp tục dẫn dắt thị trường

Đến cuối quý II/2026, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại miền Bắc đạt khoảng 142 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, trong khi miền Nam đạt khoảng 186 USD/m². Những khu công nghiệp nằm gần cảng biển quốc tế, sân bay, các tuyến vành đai hoặc cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao nhờ tỷ lệ lấp đầy lớn.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn, giá thuê nhà xưởng tại miền Bắc đạt khoảng 5,3 USD/m²/tháng và nhà kho khoảng 4,5 USD/m²/tháng. Tại miền Nam, mức giá tương ứng khoảng 5 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 4,9 USD/m²/tháng đối với nhà kho.

Theo JLL, mặt bằng giá thuê của phân khúc xây sẵn sẽ duy trì ổn định trong thời gian tới. Tuy nhiên, các tài sản đạt tiêu chuẩn ESG, sở hữu chứng nhận công trình xanh, hệ thống quản lý năng lượng hiện đại hoặc đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy quốc tế sẽ tiếp tục có lợi thế cạnh tranh và đạt mức giá thuê cao hơn so với mặt bằng chung.

Nguồn cung tăng tốc, bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ phát triển mới

Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang được mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư ngày càng lớn (nguồn: Internet)

JLL dự báo từ nay đến cuối năm 2026, thị trường sẽ bổ sung khoảng 1.900 ha đất công nghiệp mới tại các khu vực trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Cùng với đó là gần 700.000 m² nhà kho xây sẵn và khoảng 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn được đưa vào vận hành.

Tuy vậy, giới phân tích cho rằng nguồn cung mới khó có thể tạo áp lực giảm giá trong ngắn hạn. Phần lớn các khu công nghiệp mới cần thời gian để hoàn thiện hạ tầng, trong khi nhu cầu thuê vẫn được duy trì ở mức cao nhờ hoạt động mở rộng sản xuất của doanh nghiệp và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong dài hạn, triển vọng của bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được đánh giá tích cực. Các khu công nghiệp sinh thái, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và các dự án phục vụ ngành bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và công nghệ cao được dự báo sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới, góp phần nâng cao sức cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong khu vực.

Xem thêm: Mô hình khu công nghiệp thế hệ mới trở thành yêu cầu tất yếu?