Dòng vốn FDI và AI tiếp sức bất động sản công nghiệp

Ảnh minh họa

Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Báo cáo từ CBRE cho thấy khu vực phía Bắc ghi nhận nhiều chỉ số tích cực trong 6 tháng đầu năm 2026, từ nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ đến mặt bằng giá thuê.

Đối với phân khúc kho xưởng xây sẵn, thị trường đón thêm khoảng 430.000 m² nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Hơn 75% lượng cung mới là nhà xưởng xây sẵn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của các doanh nghiệp sản xuất.

Việc nguồn cung tăng khiến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 giảm xuống còn 82,7%. Tuy nhiên, phân khúc nhà kho xây sẵn lại ghi nhận diễn biến ngược chiều khi tỷ lệ lấp đầy đạt 85,3%, tăng hơn 5 điểm phần trăm so với quý trước nhờ nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp logistics và các nhà sản xuất. Giá thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đạt trung bình 4,9 USD/m²/tháng đối với nhà kho và 5,1 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng.

Ở phân khúc đất công nghiệp, hơn 217 ha đã được hấp thụ trong nửa đầu năm, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Giá thuê trung bình đạt khoảng 143 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt trên 81%, phản ánh nhu cầu thuê đất vẫn rất lớn.

Theo các đơn vị nghiên cứu, động lực chính đến từ việc nhiều tập đoàn công nghệ toàn cầu như Samsung, LG, Foxconn tiếp tục mở rộng sản xuất tại Việt Nam không chỉ tập trung vào điện tử truyền thống mà đang dịch chuyển mạnh sang các lĩnh vực AI, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao.

CBRE nhận định các doanh nghiệp đầu chuỗi (Queen Bee) sẽ đóng vai trò dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới. Khi những tập đoàn này thuê quỹ đất quy mô lớn để mở rộng nhà máy, hàng loạt doanh nghiệp vệ tinh và nhà cung ứng sẽ đi theo, tạo nhu cầu đồng thời đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và hệ thống kho vận.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết sau những thay đổi trong chính sách thương mại toàn cầu, đặc biệt liên quan đến Mỹ, nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược đầu tư và tiếp tục lựa chọn Việt Nam là điểm đến sản xuất. Theo bà, từ năm 2026, dòng vốn đầu tư vào AI và cơ sở dữ liệu đã trở nên rõ nét hơn, kéo theo yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng điện, logistics, giao thông cũng như nguồn nhân lực kỹ thuật cao.

Xem thêm: Mô hình khu công nghiệp thế hệ mới trở thành yêu cầu tất yếu?

Trong khi đó, JLL cũng đánh giá thị trường khu công nghiệp phía Bắc đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi tỷ lệ hấp thụ đất duy trì ở mức cao, giá thuê tiếp tục đi lên nhờ dòng vốn FDI ổn định và nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp quốc tế.

FTZ mở dư địa mới, Hải Phòng nổi lên thành cực tăng trưởng công nghiệp

Một trong những yếu tố được kỳ vọng tạo cú hích cho bất động sản công nghiệp là việc Việt Nam bắt đầu triển khai mô hình khu thương mại tự do (Free Trade Zone - FTZ).

Với cơ chế ưu đãi về thuế, thuê đất và thủ tục hành chính, FTZ được định hướng trở thành không gian thu hút các doanh nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và thương mại, đồng thời nâng cao sức cạnh tranh của Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI.

Nhà máy LG Innotek ở Hải Phòng (nguồn: LG Innotek)

Hải Phòng là địa phương đầu tiên cho thấy hiệu quả bước đầu của mô hình này. Các FTZ với quy mô hơn 6.200 ha tại những vị trí chiến lược đang thu hút nhiều dự án công nghệ lớn, trong đó nổi bật là nhà máy bán dẫn của LG Innotek.

Đây là dự án công nghệ cao đầu tiên đầu tư vào FTZ mới của Hải Phòng, dự kiến vận hành từ năm 2027 và sản xuất hàng loạt từ năm 2028. Theo kế hoạch của LG, nhà máy tại Hải Phòng sẽ đảm nhiệm sản xuất quy mô lớn các sản phẩm đế nền bán dẫn tiêu chuẩn, trong khi cơ sở tại Hàn Quốc tập trung nghiên cứu và phát triển các dòng sản phẩm có giá trị gia tăng cao.

Thành phố Hải Phòng hiện đã trở thành cứ điểm sản xuất quan trọng của LG, Samsung và nhiều doanh nghiệp điện tử quốc tế, đồng thời đang từng bước hình thành hệ sinh thái bán dẫn cùng các doanh nghiệp như Intel, Amkor và Samsung.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam tại Hà Nội, FTZ sẽ trở thành động lực quan trọng giúp bất động sản công nghiệp bước sang giai đoạn phát triển mới. Không chỉ tạo sức hút với các ngành công nghệ cao và logistics, mô hình này còn góp phần đa dạng hóa dòng vốn FDI, nâng cao giá trị của các khu công nghiệp hiện hữu và mở rộng không gian phát triển cho các địa phương.

Triển vọng của thị trường trong nửa cuối năm 2026 được đánh giá là vẫn tích cực khi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông tiếp tục được triển khai, chính sách ưu đãi đầu tư được hoàn thiện, các FTZ từng bước đi vào hoạt động và nhu cầu phát triển nhà ở công nhân, hạ tầng năng lượng được cải thiện. Bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò là phân khúc dẫn dắt thị trường, đồng thời là thỏi nam châm hút dòng vốn FDI chất lượng cao vào Việt Nam.