Theo Cushman & Wakefield, đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp (KCN) lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9%, trong khi kho xây sẵn (RBW) đạt khoảng 3,6 triệu m², tăng 1%.

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực. 6 tháng đầu năm 2026, GDP tăng 8,2%, trong khi vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD, tiếp tục tạo động lực cho nhu cầu mở rộng sản xuất, kho bãi và mặt bằng công nghiệp.

Nguồn cung tăng, nhu cầu vẫn duy trì ổn định

Trong nửa đầu năm 2026, miền Bắc ghi nhận hơn 1.200 ha đất KCN mới từ 6 khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Xét về nguồn cung lũy kế, Hải Phòng dẫn đầu với khoảng 26%, tiếp đến là Bắc Ninh 21%, Hưng Yên và Ninh Bình cùng khoảng 13%.

Nguồn cung gia tăng khiến tỷ lệ lấp đầy đất KCN bình quân trong quý II/2026 giảm xuống 64%, thấp hơn 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới đồng loạt gia nhập thị trường và cần thời gian để hấp thụ, thay vì phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.

Tại các thị trường trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao. Hà Nội gần như kín chỗ, Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì trên 70%, trong khi Hải Phòng và Phú Thọ đạt trên 60%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, AI, công nghệ cao và linh kiện điện tử.

Giá chào thuê đất KCN bình quân đạt 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,7% theo năm. Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026–2028, miền Bắc sẽ có thêm khoảng 7.200 ha đất KCN từ các dự án đang triển khai.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), nguồn cung đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm. Hơn 472.000 m² được bổ sung trong 6 tháng đầu năm, trong đó riêng quý II có hơn 280.000 m².

Xem thêm: Bất động sản công nghiệp tiếp tục dẫn dắt thị trường

Khoảng 97% nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) mới tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy bình quân vẫn đạt khoảng 86%, tăng 4,5 điểm phần trăm theo năm. Điều này cho thấy sức hấp thụ vẫn tích cực, đặc biệt đối với các ngành sản xuất định hướng xuất khẩu và công nghệ cao.

Trong khi đó,  kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 85,7%, tăng mạnh 12,1 điểm phần trăm theo năm, nhờ nhu cầu logistics và lưu trữ phục vụ sản xuất.

Hạ tầng mở rộng, thị trường vệ tinh nổi lên

Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh (nguồn: Internet)

Bên cạnh Hải Phòng và Bắc Ninh, các thị trường như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang ngày càng được chú ý nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện.

Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của hoạt động công nghiệp ra ngoài những khu vực đã phát triển mạnh. Khi quỹ đất tại các trung tâm truyền thống ngày càng hạn chế, doanh nghiệp có xu hướng tìm kiếm địa điểm mới vừa bảo đảm kết nối chuỗi cung ứng, vừa tối ưu chi phí.

Bắc Ninh là một ví dụ rõ nét. Đến giữa tháng 6/2026, các KCN trên địa bàn tỉnh đã thu hút 2.297 dự án thứ cấp còn hiệu lực từ 41 quốc gia và vùng lãnh thổ, với tổng vốn đăng ký hơn 45,5 tỷ USD. Hệ sinh thái công nghiệp tại đây tập trung mạnh vào điện tử và công nghệ cao, với sự hiện diện của nhiều tập đoàn lớn.

Không chỉ dựa vào nền tảng sản xuất hiện hữu, Bắc Ninh còn đang được hưởng lợi từ một loạt dự án hạ tầng có khả năng thay đổi cấu trúc không gian kinh tế của khu vực. Cảng hàng không quốc tế Gia Bình đang được triển khai với tổng vốn đầu tư hơn 196.000 tỷ đồng, trong khi tuyến đường kết nối sân bay với Hà Nội được đầu tư với quy mô lớn, gồm cao tốc 10 làn và nhiều nút giao liên thông.

Đáng chú ý hơn, Bắc Ninh định hướng hình thành khu thương mại tự do khoảng 5.000 ha gắn với sân bay Gia Bình. Khi kết hợp sân bay, logistics, thương mại và công nghiệp, cấu trúc phát triển mới có thể mở rộng đáng kể khả năng kết nối của khu vực với chuỗi cung ứng quốc tế.

Về dài hạn, lợi thế của bất động sản công nghiệp miền Bắc sẽ không chỉ nằm ở diện tích đất hay giá thuê. Các yếu tố như vị trí, chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối cảng biển và sân bay, nguồn điện, logistics, chất lượng nhà xưởng và khả năng vận hành sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của dự án.

Xem thêm: Bắc Ninh khởi công dự án lưu trú gần 1.177 tỷ đồng trong KCN Quang Châu

Cushman & Wakefield dự báo trong giai đoạn 2026-2028, miền Bắc sẽ có thêm gần 965.000 m² RBF. Phần lớn nguồn cung tiếp tục tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng.

Nguồn cung tăng có thể khiến tỷ lệ lấp đầy chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng triển vọng trung và dài hạn vẫn được đánh giá tích cực nhờ FDI, đầu tư hạ tầng và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong bối cảnh điện tử, bán dẫn, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics tiếp tục mở rộng tại Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang chuyển từ cuộc đua mở rộng quỹ đất sang cạnh tranh về chất lượng tài sản, hạ tầng và hiệu quả vận hành. Những dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghệ cao sẽ có nhiều lợi thế trong cuộc đua thu hút khách thuê thời gian tới.