​

Phối cảnh dự án. Nguồn: CĐT 

Cụm công nghiệp Đầm Tiên - Dộc Trà được thành lập tại xã Thuận An, thành phố Hà Nội, với diện tích 31,66 ha. Theo quyết định thành lập, dự án định hướng thu hút công nghiệp chế tạo, lắp ráp đồ gia dụng thông minh; sản xuất linh kiện điện tử, công nghệ viễn thông, lõi động cơ bán dẫn; công nghiệp môi trường và một số ngành phụ trợ cho các khu công nghiệp lân cận. Tổng mức đầu tư dự kiến hơn 522 tỷ đồng, thời gian thực hiện hạ tầng tối đa 18 tháng kể từ thời điểm thành lập cụm công nghiệp. 

Nhìn từ góc độ đầu tư, tiềm năng của Đầm Tiên - Dộc Trà không nằm ở một yếu tố riêng lẻ. Giá trị của dự án được hình thành từ sự kết hợp giữa vị trí liên vùng, khả năng khai thác quỹ đất, định hướng ngành nghề có chọn lọc và hệ thống hạ tầng được quy hoạch tương đối hoàn chỉnh ngay từ đầu.

Vị trí cửa ngõ phía Đông Hà Nội tạo dư địa liên kết sản xuất liên vùng

Một trong những lợi thế đáng chú ý của CCN Đầm Tiên - Dộc Trà là vị trí tại xã Thuận An, khu vực cửa ngõ phía Đông Hà Nội. Khu quy hoạch có phía Bắc, phía Đông và Đông Nam tiếp giáp đất canh tác thuộc tỉnh Bắc Ninh; phía Tây và Tây Bắc giáp kênh Dài, phía Nam giáp đất nông nghiệp xã Thuận An. Vị trí gần ranh giới Hà Nội – Bắc Ninh giúp CCN nằm trong không gian có khả năng kết nối giữa thị trường Thủ đô và khu vực sản xuất công nghiệp phát triển ở phía Đông. 

Đối với doanh nghiệp, lợi thế này không chỉ thể hiện ở khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ lớn của Hà Nội mà còn ở điều kiện thuận lợi để duy trì liên kết với các doanh nghiệp, nhà cung ứng và cơ sở sản xuất trong vùng. Điều này đặc biệt phù hợp với các ngành mà CCN định hướng thu hút như linh kiện điện tử, công nghệ viễn thông, công nghiệp hỗ trợ và các ngành phụ trợ cho các khu công nghiệp lân cận. 

Bên cạnh đó, vị trí tại khu vực cửa ngõ cũng tạo điều kiện để Đầm Tiên - Dộc Trà tiếp nhận các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu di dời, mở rộng hoặc tổ chức lại sản xuất trong một không gian có hạ tầng đồng bộ hơn. Vì vậy, giá trị của vị trí dự án không chỉ nằm ở địa giới Hà Nội, mà còn ở vai trò kết nối nhu cầu mặt bằng sản xuất của Thủ đô với mạng lưới công nghiệp và chuỗi cung ứng khu vực phía Đông.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ án quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm (cũ). Nguồn CĐT

Hơn 85% diện tích hiện trạng thuận lợi xây dựng tạo nền tảng triển khai dự án

Một yếu tố khác đáng quan tâm là hiện trạng quỹ đất. Theo hồ sơ quy hoạch, khoảng 85,63% diện tích nghiên cứu được đánh giá là đất thuận lợi xây dựng, tương đương hơn 271.000 m². Các khu vực ít thuận lợi chỉ chiếm khoảng 14,37%, chủ yếu là mặt nước, kênh mương, giao thông nội đồng và nghĩa trang. 

Quy hoạch cũng cho phép các lô đất xây dựng nhà xưởng và kho bãi có diện tích tối thiểu từ 2.000 m²; trong trường hợp cần thiết, các ô đất nhỏ có thể được gộp thành ô lớn hơn theo nhu cầu mà không phải điều chỉnh quy hoạch nếu các chỉ tiêu đã được phê duyệt không thay đổi. Mật độ xây dựng nhà kho, xưởng sản xuất tối đa 70%, cây xanh trong từng lô tối thiểu 20%. 

Cơ chế này tạo ra độ linh hoạt nhất định về mặt bằng. Doanh nghiệp quy mô nhỏ có thể tiếp cận các lô đất vừa phải, trong khi doanh nghiệp cần nhà xưởng lớn hơn có khả năng hợp khối các ô đất. Điều này phù hợp với tính chất của một CCN hướng tới cả doanh nghiệp nhỏ và vừa lẫn các dự án sản xuất có hàm lượng công nghệ cao hơn.

Đây có thể trở thành lợi thế thực tế trong xúc tiến đầu tư, bởi khả năng điều chỉnh quy mô mặt bằng theo nhu cầu sản xuất thường có giá trị hơn một cơ cấu lô đất quá cứng.

Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Nguồn: CĐT

Định hướng ngành nghề tạo nền tảng hình thành hệ sinh thái sản xuất liên kết

Một trong những điểm đáng chú ý của CCN Đầm Tiên - Dộc Trà là định hướng ngành nghề khá rõ ràng, tập trung vào các lĩnh vực như chế tạo và lắp ráp đồ gia dụng thông minh, Eco-Furniture, sản xuất linh kiện điện tử, công nghệ viễn thông, lõi động cơ bán dẫn, công nghiệp môi trường và một số ngành phụ trợ cho các khu công nghiệp lân cận. Đồng thời, đồ án xác định hướng phát triển theo mô hình công nghiệp xanh, sạch, tiết kiệm năng lượng và ứng dụng công nghệ kỹ thuật cao. 

Cách lựa chọn ngành nghề này giúp Đầm Tiên - Dộc Trà có cơ sở để phát triển theo hướng chuyên môn hóa hơn thay vì chỉ là một cụm công nghiệp đa ngành thông thường. Khi các doanh nghiệp có tính chất sản xuất bổ trợ cùng tập trung trong một khu vực, khả năng hình thành liên kết về linh kiện, bán thành phẩm, dịch vụ kỹ thuật và hỗ trợ sản xuất sẽ rõ nét hơn. Đây cũng là yếu tố có thể giúp cụm công nghiệp tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng của khu vực.

Đáng chú ý, quy hoạch dành 26.183,3 m² đất cho công trình dịch vụ phụ trợ sản xuất, chiếm khoảng 8,87% diện tích đất xây dựng CCN. Khu vực này được bố trí tại các hướng tiếp cận chính, nhằm hỗ trợ hoạt động vận hành và có thể triển khai theo từng giai đoạn. 

Việc dành riêng quỹ đất cho các chức năng phụ trợ cho thấy định hướng phát triển của Đầm Tiên - Dộc Trà không chỉ dừng ở việc cung cấp mặt bằng cho nhà máy. Nếu được triển khai đồng bộ, CCN có thể từng bước hình thành một hệ sinh thái sản xuất có tính liên kết, trong đó các doanh nghiệp không chỉ hoạt động độc lập mà còn có khả năng hỗ trợ lẫn nhau và kết nối với mạng lưới công nghiệp trong vùng.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ xây dựng 1/500 dự án. Nguồn: CĐT 

Hạ tầng giao thông tạo khung kết nối cho hoạt động sản xuất

Khả năng thu hút doanh nghiệp sẽ phụ thuộc đáng kể vào chất lượng kết nối giao thông. Theo đồ án, tuyến đường liên khu vực đi qua dự án có mặt cắt ngang 30m và đóng vai trò kết nối với hệ thống đường nội bộ CCN. Tuyến đường dọc kênh Như Quỳnh phía Tây có mặt cắt 17,5 m, trong khi đường nội bộ trong cụm được bố trí với quy mô từ 10 đến 13,5 m. 

Quy hoạch này tương đối phù hợp với đặc thù lưu thông trong khu vực sản xuất, nơi thường xuyên có xe tải, phương tiện vận chuyển nguyên vật liệu và hàng hóa.

Trục giao thông chính của cụm được tổ chức theo hướng Đông - Tây, kết nối với các tuyến phía Tây và Tây Bắc; các khu sản xuất được đặt làm trung tâm, sau đó kết nối với khu điều hành, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và các chức năng phụ trợ bằng mạng đường nội bộ. 

Điểm quan trọng nằm ở cách tổ chức không gian: giao thông không phải một hạng mục tách rời mà được sử dụng làm khung để phân bố các chức năng sản xuất.

Nếu được triển khai đúng thiết kế, cấu trúc này có thể giúp giảm xung đột giao thông trong cụm, nâng khả năng tiếp cận từng lô đất và thuận lợi hơn cho việc vận chuyển hàng hóa.

Xem thêm: Khu công nghiệp Bản Qua mở ra không gian phát triển công nghiệp sạch tại cửa ngõ Lào Cai

Hạ tầng điện, nước, viễn thông cho thấy định hướng phục vụ sản xuất tương đối rõ

Về cấp điện, dự án dự kiến kết nối với lưới 22kV hiện trạng, tổng nhu cầu điện khoảng 7.500kVA. Quy hoạch bố trí 5 trạm biến áp, đồng thời đề xuất hạ ngầm toàn bộ lưới trung áp 22kV trong dự án. Một trạm sạc điện cũng được bố trí tại khu vực bãi đỗ xe. 

Về cấp nước, tổng nhu cầu được tính toán khoảng 1.650 m³/ngày đêm; mạng cấp nước được thiết kế theo dạng vòng với các tuyến ống D110-D200, đồng thời bố trí hệ thống cấp nước phục vụ PCCC. 

Hạ tầng viễn thông cũng được tính toán với khoảng 900 thuê bao, có phương án cáp ngầm từ hệ thống Host khu vực Thuận An và khả năng tăng dung lượng khi nhu cầu tăng lên. 

Những thông số này chưa đủ để khẳng định lợi thế cạnh tranh khi CCN chưa vận hành, nhưng cho thấy quy hoạch đã tiếp cận tương đối đầy đủ các nhu cầu cơ bản của hoạt động sản xuất hiện đại.

Đặc biệt, việc hạ ngầm lưới điện, bố trí trạm sạc và chuẩn bị hạ tầng viễn thông khá phù hợp với định hướng xây dựng một cụm công nghiệp công nghệ cao và tiết kiệm năng lượng.

Nhìn tổng thể, CCN Đầm Tiên - Dộc Trà đang sở hữu nhiều điều kiện nền tảng để phát triển thành một điểm đến mới cho doanh nghiệp sản xuất tại khu vực phía Đông Hà Nội. Lợi thế vị trí gần Bắc Ninh, quỹ đất thuận lợi xây dựng, cơ cấu mặt bằng linh hoạt, định hướng ngành nghề có chọn lọc cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy hoạch đồng bộ tạo nên nền tảng tương đối rõ cho quá trình thu hút đầu tư.

Khi các hạng mục hạ tầng được triển khai đồng bộ và định hướng công nghiệp xanh, công nghệ cao tiếp tục được duy trì trong quá trình phát triển, Đầm Tiên - Dộc Trà có thể không chỉ đóng vai trò cung cấp mặt bằng sản xuất, mà còn từng bước trở thành một mắt xích trong mạng lưới công nghiệp và chuỗi cung ứng phía Đông Thủ đô.

Xem thêm: Quy hoạch xã Đức Thịnh: Định hình 2 cụm công nghiệp, mở rộng không gian phát triển phía Tây Hà Tĩnh

​