1. Thông tin tổng quan về Cụm công nghiệp Đầm Tiên - Dộc Trà

1.1 Thông tin tông quan

• Tên dự án: Cụm công nghiệp Đầm Tiên - Dộc Trà

• Địa điểm quy hoạch: Xã Thuận An, thành phố Hà Nội

• Quy mô diện tích quy hoạch: Khoảng 31,66 ha

1.2. Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (Hợp đồng số 1702/2025/HĐHTKD/LĐ ngày 17/02/2025) gồm Liên danh:

• Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng công nghiệp INCO
  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0110398961.
  • Trụ sở: Số 25 ngõ 43 phố Cầu Cốc, phường Tây Mỗ, thành phố Hà Nội.
  • Điện thoại: 0911599659.
• Công ty cổ phần Xây dựng và Dịch vụ thương mại Tuấn Quỳnh
  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0500448544.
  • Trụ sở: Thôn Trung, xã Ô Diên, thành phố Hà Nội.
  • Điện thoại: 04.33733499.

1.3. Ngành nghề hoạt động chủ yếu

Cụm công nghiệp định hướng đa ngành, tập trung:

• Công nghiệp chế tạo, lắp ráp sản phẩm đồ gia dụng thông minh (Eco-Furniture).
• Công nghiệp sản xuất linh kiện điện tử, công nghệ viễn thông và lõi động cơ bán dẫn.
• Các ngành công nghiệp môi trường.
• Ngành nghề phụ trợ cho các khu công nghiệp trong vùng lân cận.

Quy hoạch hướng tới công nghiệp xanh, sạch, tiết kiệm năng lượng, không gây ô nhiễm môi trường và ứng dụng công nghệ kỹ thuật cao.

1.4. Quy mô đầu tư và tiến độ

• Tổng mức đầu tư dự kiến: 522.113.803.000 đồng (Năm trăm hai mươi hai tỷ một trăm mười ba triệu tám trăm linh ba nghìn đồng).
  • Vốn góp của nhà đầu tư: 78.317.070.450 đồng.
  • Vốn vay huy động: 443.796.732.550 đồng.
• Tiến độ thực hiện: 18 tháng kể từ ngày UBND Thành phố quyết định thành lập cụm công nghiệp (ngày 30/7/2026).

Quy mô đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật gồm: GPMB, san nền, hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng, cây xanh, cấp thoát nước, xử lý nước thải, chất thải, PCCC, đường giao thông… theo quy định Nghị định 32/2024/NĐ-CP và Quy chế quản lý cụm công nghiệp của Hà Nội.

2. Bối cảnh, căn cứ Pháp lý và sự cần thiết lập Quy Hoạch

2.1. Cơ sở pháp lý vững chắc

Đồ án được lập dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, tiêu biểu như Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường, Nghị định số 32/2024/NĐ-CP về quản lý và phát triển cụm công nghiệp, Quyết định số 1668/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, cùng Quyết định số 3832/QĐ-UBND ngày 30/7/2026 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Cụm công nghiệp Đầm Tiên - Dộc Trà.

2.2. Lý do và sự cần thiết

Xã Thuận An là địa bàn cửa ngõ phía Đông Thủ đô, được thành lập trên cơ sở sắp xếp toàn bộ diện tích, dân số của các xã Dương Quang, Lệ Chi, một phần xã Đặng Xá và Phú Sơn (thuộc huyện Gia Lâm cũ) với quy mô tự nhiên 29,67 km² và hơn 68.292 nhân khẩu.

Việc thay đổi địa giới hành chính đặt ra áp lực phải rà soát, điều chỉnh các quy hoạch vùng huyện, quy hoạch chung sao cho đồng bộ. Đồng thời, sự ra đời của CCN Đầm Tiên - Dộc Trà đáp ứng cấp thiết nhu cầu di dời các cơ sở tiểu thủ công nghiệp gây ô nhiễm ra khỏi khu dân cư, chuyển đổi diện tích đất nông nghiệp hiệu quả thấp sang phát triển công nghiệp sinh thái, giải quyết việc làm và thúc đẩy kinh tế địa phương.

Có thể bạn chưa biết: Thông tin quy hoạch và đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Phú Hà tại Hà Nội mới nhất​

3. Vị trí địa lý, ranh giới và hiện trạng.

3.1. Ranh giới tiếp giáp

Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích khoảng 31,66 ha, với các hướng giáp ranh cụ thể:

• Phía Bắc: Giáp đất canh tác tỉnh Bắc Ninh.

• Phía Nam: Giáp đất nông nghiệp xã Thuận An.

• Phía Đông và Đông Nam: Giáp đất canh tác tỉnh Bắc Ninh.

• Phía Tây và Tây Bắc: Giáp kênh Dài (kênh Như Quỳnh) thuộc xã Thuận An.

3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất

• Đất nông nghiệp: Chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 48,82% (trong đó đất trồng lúa chiếm 37,90%, đất nông nghiệp khác chiếm 10,92%).

• Đất trồng cây hàng năm: Chiếm khoảng 36,81%.

• Đất giao thông nội đồng & mặt nước: Đất giao thông nội đồng chiếm 9,17%; mặt nước ao đầm, kênh mương chiếm 3,80%.

• Đất khác: Đất nghĩa địa rải rác nhỏ lẻ chiếm khoảng 1,39%.

• Đánh giá khả năng xây dựng: Phần lớn diện tích (chiếm khoảng 85,63% tương đương 271.104,6 m²) rất thuận lợi cho việc san nền và xây dựng công trình; phần diện tích ít thuận lợi hơn (14,37%) chủ yếu là hệ thống kênh mương, giao thông cũ sẽ được quy hoạch cải tạo hợp lý.

4. Tính Chất Và Mục Tiêu Phát Triển Của Cụm Công Nghiệp

4.1. Tính chất hoạt động

CCN Đầm Tiên - Dộc Trà định hướng phát triển theo mô hình cụm công nghiệp đa ngành nghề, công nghệ cao và thân thiện với môi trường, tập trung vào các lĩnh vực mũi nhọn:

• Công nghiệp chế tạo, lắp ráp sản phẩm đồ gia dụng thông minh (Eco-Furniture).

• Công nghiệp sản xuất linh kiện điện tử, công nghệ viễn thông và lõi động cơ bán dẫn.

• Các ngành công nghiệp hỗ trợ môi trường, tiết kiệm năng lượng, ứng dụng kỹ thuật tiên tiến không gây ô nhiễm.

• Thu hút một số ngành nghề phụ trợ phục vụ trực tiếp cho các khu công nghiệp lớn trong vùng lân cận.

4.2. Mục tiêu chiến lược

• Cụ thể hóa Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của xã Thuận An.

• Hình thành hạ tầng đồng bộ để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ.

• Tạo điểm lưu giữ, khai thác và phát triển các làng nghề truyền thống kết hợp du lịch làng nghề, giải quyết việc làm ổn định cho lao động địa phương.

5. Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng Sử Dụng Đất Chi Tiết (Tỷ Lệ 1/500)

Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch là 316.687,1 m², trong đó diện tích dành riêng cho đất xây dựng cụm công nghiệp là 295.153,8 m² (phần còn lại là đất đường giao thông theo quy hoạch chung TP). Cấu trúc phân bổ diện tích chi tiết như sau:

Quy định kiến trúc và quản lý lô đất cụ thể:

• Khu nhà xưởng sản xuất: Diện tích lô đất tối thiểu từ 2.000 m² trở lên. Chỉ giới xây dựng lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ. Mật độ cây xanh trong từng lô xưởng đạt tối thiểu 20%.

• Khu trung tâm điều hành & dịch vụ: Được bố trí tại các nút giao tiếp cận chính, kết hợp cảnh quan mặt nước, không chia nhỏ thành nhà ở dân lập để đảm bảo chức năng vận hành chung.

6. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ

6.1. Quy hoạch giao thông và cao độ nền

• Giao thông đối ngoại: Kết nối trực tiếp với tuyến đường liên khu vực phía Nam rộng 30m kết nối vùng Bắc Ninh và tuyến đường ven kênh Như Quỳnh (kênh Dài) rộng 17,5m.

• Giao thông nội bộ: Lộ giới mặt cắt ngang các tuyến đường nội khu từ 10,0m đến 13,5m, thiết kế vỉa hè rộng rãi kết hợp hạ tầng ngầm.

• Cao độ nền: Hướng san nền chính từ Bắc xuống Nam nhằm tối ưu hóa khả năng thoát nước tự nhiên. Chiều cao đào đắp trung bình khoảng 1,47m; cao độ san nền trung bình đạt +9,0m (thấp nhất +5,6m, lớn nhất +6,25m).

6.2. Quy hoạch thoát nước mưa và xử lý nước thải

• Thoát nước mưa: Thiết kế hệ thống thoát nước mưa riêng biệt hoàn toàn với nước thải. Nước mưa được thu gom qua hệ thống ga thu, cống bê tông cốt thép chịu lực rồi xả ra kênh hiện trạng và tuyến cống hộp hoàn trả BxH = (2x)m.

• Xử lý nước thải: Xây dựng trạm xử lý nước thải riêng biệt công suất dự kiến đáp ứng tốt nhu cầu toàn khu, bố trí tại khu vực phía Đông (lô HTKT) đảm bảo khoảng cách an toàn về môi trường theo đúng quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD.

6.3. Quy hoạch cấp điện, chiếu sáng và viễn thông

• Cấp điện: Tổng nhu cầu cấp điện dự tính khoảng 7.500 kVA, nguồn cấp lấy từ đường dây trung thế 22kV hiện trạng. Toàn bộ lưới điện trung thế 22kV trong ranh giới dự án được hạ ngầm. Xây dựng mới 05 trạm biến áp (gồm các trạm công suất 1.500 kVA và 2.000 kVA) kiểu kiot hợp khối hoặc trạm trụ.

• Trạm sạc điện: Bố trí 1 trạm sạc điện tại khu vực bãi đỗ xe nội khu lấy nguồn từ trạm biến áp nhằm đón đầu xu hướng xe điện và logistics xanh.

• Hạ tầng viễn thông: Cáp ngầm viễn thông được đấu nối từ tủ Host viễn thông của xã, đảm bảo tiêu chuẩn 1 thuê bao/1.000 m² sàn nhà máy và 1 thuê bao/200 m² sàn công cộng, đáp ứng tổng dung lượng 900 thuê bao.

6.4. Quy hoạch cấp nước và phòng cháy chữa cháy (PCCC)

• Cấp nước: Lấy từ hệ thống nhà máy nước sạch thành phố thông qua điểm đấu nối ống D250 trên đường kênh dài, phân phối bằng mạng vòng đường kính D110mm - D200mm với tổng nhu cầu cấp nước đạt 1.650 m3/ngày đêm.

• Phòng cháy chữa cháy: Bố trí các trụ cứu hỏa dọc các trục đường chính với khoảng cách từ 120m - 150m tại các nút giao ngã ba, ngã tư để lực lượng PCCC dễ dàng tiếp cận lấy nước khi có sự cố.

7. Đánh Giá Hiệu Quả Và Tiềm Năng Đầu Tư

Sự ra đời của Cụm công nghiệp Đầm Tiên - Dộc Trà không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cơ sở làng nghề cần di dời tại Hà Nội mà còn mang lại nhiều giá trị thiết thực:

• Phát triển bền vững: Tiên phong áp dụng các tiêu chí cụm công nghiệp sinh thái, tối ưu hóa không gian xanh (hơn 21% diện tích cho cây xanh và dịch vụ phụ trợ).

• Hạ tầng kết nối vùng hoàn hảo: Nằm tại cửa ngõ phía Đông giáp ranh với tỉnh Bắc Ninh, thuận lợi giao thương hàng hóa qua các tuyến giao thông huyết mạch.

• Đòn bẩy kinh tế địa phương: Tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn lao động, chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã Thuận An theo hướng hiện đại, công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

Với khung pháp lý minh bạch từ Quyết định thành lập của UBND TP. Hà Nội cùng đồ án quy hoạch cụm công nghiệp Đầm Tiên 1/500 bài bản, CCN Đầm Tiên - Dộc Trà chắc chắn sẽ là "bệ phóng" vững chắc cho sự bứt phá của cộng đồng doanh nghiệp sản xuất trong thời gian tới.