​

Mặt bằng tổng thể KCN Kim Bảng. Nguồn CĐT

Khu công nghiệp Kim Bảng I được chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 1620/QĐ-TTg ngày 15/12/2023, với quy mô sử dụng đất 230ha và tổng vốn đầu tư 2.653,311 tỷ đồng. Dự án do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng phát triển khu công nghiệp Kim Bảng làm chủ đầu tư.

Theo quyết định này, dự án được triển khai trên địa bàn các xã Lê Hồ, Đại Cương và Đồng Hóa, huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam trước đây, nay thuộc tỉnh Ninh Bình. 

Điểm đáng chú ý trong quy hoạch KCN Kim Bảng I không chỉ nằm ở quy mô 230ha mà còn ở cách phân bổ quỹ đất giữa hoạt động sản xuất và những chức năng hỗ trợ. Cơ cấu sử dụng đất: Gần 68% diện tích dành cho sản xuất công nghiệp

Theo Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của dự án, KCN Kim Bảng I có tổng diện tích quy hoạch 230ha, được phân bổ cho 5 nhóm chức năng chính, gồm đất sản xuất công nghiệp, kho bãi; giao thông; cây xanh, mặt nước; hành chính, dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật.

Trong đó, đất sản xuất công nghiệp và kho bãi chiếm tỷ trọng lớn nhất với 156,31 ha, tương đương 67,96% tổng diện tích. Phần quỹ đất còn lại 73,69 ha, chiếm 32,04%, được bố trí cho các chức năng hỗ trợ hoạt động sản xuất và vận hành khu công nghiệp.

Cụ thể, đất giao thông và bãi đỗ xe chiếm 29,13 ha (12,67%), phục vụ nhu cầu vận chuyển và kết nối nội khu. Đất cây xanh, mặt nước được bố trí 26,63 ha (11,58%), góp phần tạo cảnh quan và hỗ trợ bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, khu hành chính, dịch vụ có diện tích 12,47 ha (5,42%), trong khi đất hạ tầng kỹ thuật chiếm 5,46 ha (2,37%).

Phân bổ quỹ đất KCN Kim Bảng I. Nguồn số liệu: Báo cáo ĐTM dự án KCN Kim Bảng I, công khai tháng 6/2025

Xét về tổ chức không gian, cơ cấu sử dụng đất cho thấy quy hoạch KCN Kim Bảng I ưu tiên phát triển quỹ đất sản xuất, đồng thời dành diện tích cho các công trình kỹ thuật, giao thông và dịch vụ cần thiết. Sự phân bổ này tạo cơ sở để tổ chức các hoạt động sản xuất tập trung, đáp ứng nhu cầu vận hành và quản lý hạ tầng trong khu công nghiệp.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp, diện tích đất công nghiệp là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá khả năng bố trí nhà máy và mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, tỷ lệ đất công nghiệp 67,96% không đồng nghĩa với mật độ xây dựng nhà xưởng, bởi quy mô xây dựng thực tế còn phụ thuộc vào các chỉ tiêu quy hoạch và quy định áp dụng cho từng lô đất.

Điều chỉnh quy hoạch năm 2025: Giảm hơn 10ha đất sản xuất để mở rộng dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật

Một điểm đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện quy hoạch KCN Kim Bảng I là việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định số 564/QĐ-UBND ngày 1/4/2025 của UBND tỉnh Hà Nam về điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000.

Theo Báo cáo ĐTM công khai tháng 6/2025, diện tích đất sản xuất công nghiệp và kho bãi giảm từ 166,74ha xuống còn 156,31ha, tương ứng giảm 10,43ha. Trong khi đó, đất dịch vụ tăng 7,38ha, đạt 12,47ha; đất hạ tầng kỹ thuật tăng 3,03ha, lên 5,46 ha. Diện tích cây xanh, mặt nước tăng nhẹ 0,02ha, còn đất giao thông giữ nguyên ở mức 29,13 ha. Tổng diện tích quy hoạch của dự án không thay đổi, vẫn là 230 ha.

Cụ thể, một phần lô đất công nghiệp CN.01 được chuyển sang các chức năng dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và cây xanh cách ly. Trong đó, lô hạ tầng kỹ thuật HTKT.1 được mở rộng từ 2,37 ha lên 5,37 ha. Đồng thời, một phần lô CN.05 được chuyển thành lô đất dịch vụ DV.4 với diện tích 5 ha. Quy hoạch cũng điều chỉnh vị trí tuyến đường số 4, dẫn đến thay đổi diện tích giữa hai lô công nghiệp CN.03 và CN.04 nhưng không làm thay đổi tổng quỹ đất giao thông.

Như vậy, việc điều chỉnh không chỉ làm giảm diện tích đất sản xuất mà còn phân bổ thêm quỹ đất cho các công trình dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật. Sự thay đổi này cho thấy định hướng hoàn thiện các chức năng hỗ trợ, đáp ứng nhu cầu tổ chức sản xuất và vận hành khu công nghiệp.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp, cơ cấu quy hoạch sau điều chỉnh là yếu tố cần quan tâm khi đánh giá khả năng bố trí nhà máy và điều kiện hoạt động tại KCN Kim Bảng I. Bên cạnh diện tích đất sản xuất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình dịch vụ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu đầu tư, vận hành và phát triển lâu dài của doanh nghiệp.

Xem thêm: Tổng quan dự án Khu công nghiệp Kim Bảng 4

Cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật: Những yếu tố hoàn thiện không gian công nghiệp

Phối cảnh không gian, kiến trúc và cảnh quan KCN Kim Bảng I. Nguồn: CĐT 

Bên cạnh quỹ đất dành cho sản xuất, quy hoạch KCN Kim Bảng I còn chú trọng bố trí hệ thống cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Đây là những thành phần quan trọng nhằm bảo đảm điều kiện vận hành, đáp ứng nhu cầu sản xuất và hỗ trợ phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững.

Theo cơ cấu sử dụng đất sau điều chỉnh, KCN Kim Bảng I bố trí 26,63ha cây xanh và mặt nước, chiếm 11,58% tổng diện tích quy hoạch. Trong đó, đất cây xanh công cộng và cây xanh cách ly chiếm 23,31 ha (10,13%), còn diện tích mặt nước đạt 3,32 ha (1,44%). Đối chiếu với QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng, tỷ lệ đất cây xanh tối thiểu trong khu công nghiệp là 10% diện tích toàn khu. Như vậy, diện tích cây xanh tại KCN Kim Bảng I cao hơn mức tối thiểu khoảng 0,31 ha.

Hệ thống giao thông KCN Kim Bảng I được quy hoạch trên diện tích 29,13ha, chiếm 12,67% tổng diện tích dự án. Trong đó, 28,37ha dành cho đường giao thông nội bộ và 0,76ha bố trí bãi đỗ xe. Theo thông tin công bố của chủ đầu tư, đường trục chính khu công nghiệp được thiết kế rộng 43m, trong khi các tuyến đường phụ có chiều rộng từ 22,5-36 m.

Với đặc thù khu công nghiệp đa ngành, hệ thống đường nội bộ giữ vai trò kết nối các lô sản xuất, phục vụ vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa và hoạt động logistics. Việc bố trí gần 13% diện tích cho giao thông tạo cơ sở để tổ chức mạng lưới vận tải, đồng thời kết nối hoạt động sản xuất trong khu công nghiệp với các tuyến giao thông đối ngoại. Tuy nhiên, khả năng khai thác hiệu quả còn phụ thuộc vào cách bố trí các tuyến đường, vị trí cổng ra vào, các điểm giao cắt và năng lực kết nối với hạ tầng giao thông khu vực.

Sau điều chỉnh quy hoạch năm 2025, diện tích đất hạ tầng kỹ thuật KCN Kim Bảng I tăng từ 2,43 ha lên 5,46 ha, tương đương 2,37% tổng diện tích dự án. Trong đó, khu đất HTKT.1 được mở rộng từ 2,37 ha lên 5,37 ha, tạo thêm không gian bố trí các công trình kỹ thuật tập trung.

​Thiết kế nhà máy khi hoàn thành tại KCN Kim Bảng I. Nguồn: CĐT

Một trong những nội dung đáng chú ý là phương án phát triển hệ thống xử lý nước thải. Theo Báo cáo ĐTM năm 2025, dự án đề xuất xây dựng hệ thống xử lý nước thải tập trung với tổng công suất 25.000 m³/ngày đêm, gồm 4 mô-đun được triển khai theo từng giai đoạn. Bên cạnh đó, quy hoạch hạ tầng môi trường còn đề cập đến hệ thống thu gom nước mưa, nước thải, công trình lưu giữ chất thải, hồ sự cố và hệ thống quan trắc nước thải tự động.

Việc mở rộng quỹ đất hạ tầng kỹ thuật cho thấy định hướng tăng cường năng lực phục vụ sản xuất và kiểm soát môi trường của KCN Kim Bảng I. Đây là yếu tố quan trọng đối với khu công nghiệp đa ngành, nơi lưu lượng và đặc tính nước thải có thể khác nhau tùy theo loại hình sản xuất của từng doanh nghiệp.

Nhìn chung, việc phân bổ quỹ đất cho cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật cho thấy KCN Kim Bảng I không chỉ tập trung vào diện tích sản xuất mà còn chú trọng các điều kiện phục vụ vận hành. Mức độ đồng bộ và tiến độ hoàn thiện những hạng mục này sẽ góp phần quyết định khả năng đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp khi đầu tư vào khu công nghiệp.

Từ cơ cấu sử dụng đất và những điều chỉnh quy hoạch năm 2025, KCN Kim Bảng I đang từng bước định hình không gian công nghiệp theo hướng cân đối giữa sản xuất, hạ tầng kỹ thuật và các chức năng hỗ trợ. Trong thời gian tới, việc hoàn thiện đồng bộ các hạng mục hạ tầng, khai thác hiệu quả quỹ đất và đáp ứng yêu cầu môi trường sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức hút của dự án. Với quy mô 230 ha cùng định hướng phát triển công nghiệp đa ngành, KCN Kim Bảng I được kỳ vọng góp phần mở rộng không gian sản xuất, thu hút dòng vốn đầu tư và thúc đẩy phát triển công nghiệp tại khu vực phía Bắc tỉnh Ninh Bình. 

Xem thêm: Khu công nghiệp Huế trong vùng Bắc Trung Bộ gắn với cảng Chân Mây và kết nối liên vùng

​