Với nhà đầu tư, doanh nghiệp sản xuất hay đơn vị phát triển KCN, đọc quy hoạch vì thế không nên dừng ở việc tìm tên một dự án. Quan trọng hơn là đọc được vị trí của dự án trong toàn bộ không gian công nghiệp và hạ tầng của vùng.

Quy hoạch quốc gia không phải là “bản đồ vị trí KCN”

Một trong những cách đọc dễ gây nhầm lẫn là tìm trực tiếp tên KCN hoặc CCN trên hồ sơ quy hoạch tổng thể quốc gia rồi coi đó là căn cứ để kết luận về khả năng phát triển của dự án.

Trên thực tế, quy hoạch ở cấp quốc gia chủ yếu cung cấp bức tranh không gian lớn: các vùng kinh tế, cực tăng trưởng, hành lang kinh tế, mạng lưới đô thị, hệ thống giao thông, cửa khẩu, cảng biển, sân bay và các không gian phát triển có tính liên vùng. Những lớp thông tin này tạo thành “khung” để các quy hoạch cấp thấp hơn cụ thể hóa.

Vì vậy, khi nghiên cứu một KCN hoặc CCN, câu hỏi đầu tiên không nhất thiết phải là “KCN này nằm ở đâu?”, mà nên là:

KCN này đang nằm trong không gian phát triển nào và được kết nối với những cấu trúc hạ tầng nào?

Cách tiếp cận này giúp tránh việc đọc quy hoạch theo kiểu “điểm trên bản đồ”. Một KCN nằm gần một tuyến đường lớn chưa chắc đã có lợi thế logistics nếu tuyến đường đó không kết nối hiệu quả với cảng, cửa khẩu, trung tâm sản xuất hoặc thị trường tiêu thụ. Ngược lại, một KCN không nằm ngay sát cao tốc vẫn có thể có vị trí thuận lợi nếu nằm trên mạng lưới kết nối hợp lý với các hành lang vận tải chính.

Do đó, hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia nên được xem như lớp dữ liệu nền để trả lời câu hỏi về vị trí chiến lược, thay vì sử dụng như một hồ sơ thay thế cho quy hoạch KCN cụ thể.

Từ “vùng” đến “hành lang”, rồi mới đến KCN, CCN

Để đọc vị trí một KCN hoặc CCN, có thể hình dung hệ thống quy hoạch theo nhiều lớp thông tin.

Ở lớp đầu tiên là vùng phát triển. Đây là lớp cho biết địa phương và dự án nằm trong không gian kinh tế nào, có mối liên hệ với những địa phương và trung tâm kinh tế nào.

Tiếp theo là hành lang phát triển. Các hành lang kinh tế, hành lang giao thông có vai trò kết nối các trung tâm sản xuất, đô thị, cảng biển, cửa khẩu và các đầu mối logistics. Một KCN nằm trên hoặc gần hành lang có khả năng kết nối tốt thường có điều kiện thuận lợi hơn để tham gia vào chuỗi cung ứng liên vùng.

Sau đó mới đi xuống lớp cửa ngõ và hạ tầng: cao tốc, quốc lộ, đường vành đai, đường sắt, cảng biển, sân bay, cửa khẩu, trung tâm logistics… Đây là lớp giúp kiểm chứng khả năng kết nối thực tế của vị trí.

Cuối cùng mới cần đối chiếu với hồ sơ cụ thể của KCN, CCN để xác định ranh giới, diện tích, quy mô, chức năng sử dụng đất, tiến độ và các thông tin liên quan đến dự án.

Có thể hình dung cách đọc theo chuỗi:

Trung tâm dữ liệu quy hoạch quốc gia → vùng → hành lang → cửa ngõ, hạ tầng → hồ sơ KCN/CCN.

Cách đọc theo tầng này quan trọng bởi một dự án công nghiệp không tồn tại độc lập. Giá trị của vị trí phụ thuộc ngày càng lớn vào khả năng kết nối với hệ sinh thái xung quanh.

​

Quy hoạch tổng thể quốc gia định hướng xây dựng không gian theo 6 vùng. Ảnh: Xây dựng chính sách

Đừng dùng “gần cao tốc” để kết luận ngay về lợi thế logistics

Trong phân tích bất động sản công nghiệp, khoảng cách tới cao tốc thường được sử dụng như một chỉ báo nhanh về khả năng kết nối. Tuy nhiên, chỉ riêng thông tin “gần cao tốc” là chưa đủ để kết luận một KCN có lợi thế logistics.

Cần đặt tuyến cao tốc đó vào toàn bộ mạng lưới.

Một KCN có vị trí đáng chú ý về logistics thường cần được xem xét đồng thời trên các câu hỏi: từ KCN đến nút giao gần nhất bao xa; tuyến kết nối có thuận lợi cho xe tải và container hay không; từ nút giao có thể tiếp cận cảng biển, sân bay, cửa khẩu hoặc trung tâm logistics nào; các tuyến kết nối có tạo thành một hành lang liên tục hay chỉ là một điểm kết nối đơn lẻ.

Đặc biệt, với những ngành phụ thuộc lớn vào vận chuyển nguyên vật liệu và hàng hóa xuất nhập khẩu, “gần” không đồng nghĩa với “kết nối tốt”.

Một KCN cách cao tốc vài kilomet nhưng phải đi qua tuyến đường đô thị thường xuyên ùn tắc có thể có điều kiện logistics rất khác một KCN nằm trên mạng lưới kết nối trực tiếp tới cảng hoặc trung tâm logistics. Vì vậy, khi đọc bản đồ quy hoạch, cần nhìn mạng lưới, thay vì chỉ nhìn khoảng cách.

Điều này cũng giúp phân biệt giữa lợi thế hiện hữu và tiềm năng trong tương lai. Một tuyến đường đã đưa vào khai thác có giá trị khác với tuyến mới nằm trong quy hoạch; một trung tâm logistics đang vận hành khác với một trung tâm mới chỉ được xác định về định hướng. Nếu không tách hai nhóm thông tin này, phân tích vị trí rất dễ đánh đồng quy hoạch với hạ tầng đã hình thành.

Xem thêm: Mô hình khu công nghiệp 2.0 của Việt Nam: Bước vào kỷ nguyên công nghiệp mới

Đọc quy hoạch để hiểu “không gian phát triển” của KCN

Một KCN có thể được đánh giá ở nhiều cấp độ khác nhau. Ở cấp dự án, nhà đầu tư quan tâm đến diện tích, pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, giá thuê và khả năng tiếp nhận dự án. Nhưng ở cấp độ rộng hơn, câu hỏi quan trọng là KCN đó nằm trong một không gian phát triển như thế nào.

Nếu nằm trong một hành lang công nghiệp – logistics đang được hình thành, KCN có thể có khả năng kết nối với nhiều trung tâm sản xuất và dịch vụ hơn. Nếu nằm gần các cửa ngõ xuất nhập khẩu, lợi thế có thể đến từ khả năng rút ngắn các chặng vận chuyển. Nếu nằm trong không gian liên kết giữa nhiều đô thị và trung tâm sản xuất, KCN có thể tiếp cận một thị trường lao động và hệ thống dịch vụ rộng hơn.

Đây cũng là lý do dữ liệu quy hoạch cần được đặt cạnh dữ liệu thị trường. Bản đồ quy hoạch cho biết không gian có thể phát triển theo định hướng, trong khi dữ liệu thị trường cho biết những gì đang thực sự diễn ra.

Một tuyến đường trên bản đồ chưa phải là một năng lực logistics. Một khu đất được định hướng phát triển công nghiệp chưa đồng nghĩa với một KCN đã sẵn sàng tiếp nhận nhà đầu tư. Và một vị trí có khoảng cách ngắn tới một hạ tầng lớn cũng chưa đủ để kết luận về hiệu quả vận hành chuỗi cung ứng.

Một quy trình đọc nhanh hồ sơ quy hoạch cho nhà đầu tư

Khi nghiên cứu một KCN hoặc CCN, có thể bắt đầu từ bốn bước.

Bước một, xác định không gian vùng. KCN thuộc vùng kinh tế nào, nằm trong mối quan hệ với những trung tâm phát triển nào và có vai trò gì trong cấu trúc không gian lớn hơn.

Bước hai, xác định hành lang kết nối. Từ vị trí KCN, xác định các hành lang giao thông và kinh tế quan trọng chạy qua hoặc đi gần khu vực.

Bước ba, kiểm tra các cửa ngõ. Tiếp tục lần theo các tuyến kết nối tới cảng biển, sân bay, cửa khẩu, trung tâm logistics và các đầu mối vận tải khác.

Bước bốn, quay về hồ sơ dự án. Sau khi hiểu vị trí trong bức tranh lớn, mới đối chiếu với hồ sơ KCN/CCN để kiểm tra diện tích, ranh giới, chức năng, tiến độ và tình trạng triển khai.

Cách làm này giúp chuyển từ câu hỏi đơn giản “KCN nằm ở đâu?” sang câu hỏi có giá trị hơn: “KCN đang đứng ở đâu trong mạng lưới phát triển của vùng?”

Đối với bất động sản công nghiệp, đây chính là một trong những lớp thông tin quan trọng để đánh giá vị trí. Khi dữ liệu quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, hạ tầng giao thông và hồ sơ từng KCN được liên kết với nhau, bản đồ không còn chỉ cho biết một khu đất nằm ở đâu, mà bắt đầu cho thấy khu đất đó có thể kết nối với không gian kinh tế nào.

Xem thêm: Sức hút FDI tại Việt Nam: Xu hướng giảm số lượng nhưng tăng mạnh về chất lượng