Lợi nhuận lao dốc, nhưng nguyên nhân không nằm ở nhu cầu thuê đất

Mùa công bố báo cáo tài chính quý II ghi nhận sự phân hóa rõ nét trong nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp khi nhiều đơn vị báo lãi giảm sâu, thậm chí giảm tới 80-99% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào bản chất hoạt động kinh doanh, phần lớn sự sụt giảm này không phản ánh sự suy yếu của thị trường cho thuê đất công nghiệp.

Điển hình, Tổng công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi - SNZ) chỉ đạt gần 396 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý II, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ sau khi doanh thu từ mảng khu công nghiệp giảm tới 73%. Lợi nhuận lũy kế 6 tháng cũng giảm hơn 43%.

Ảnh minh họa

Trong hệ sinh thái Sonadezi, Sonadezi Châu Đức (SZC) là doanh nghiệp chịu ảnh hưởng mạnh nhất khi lợi nhuận quý II giảm tới 80%, còn 19 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu không phải do lượng khách thuê giảm mà xuất phát từ việc doanh nghiệp áp dụng phương pháp phân bổ doanh thu cho thuê đất trong suốt thời gian thuê 50 năm theo chuẩn mực kế toán, thay vì ghi nhận một lần như trước. Điều này khiến lợi nhuận giữa các kỳ trở nên kém khả quan dù dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không thay đổi đáng kể.

Tại Sonadezi Long Thành (SZL), doanh thu vẫn tăng hai chữ số nhưng lợi nhuận giảm do biên lợi nhuận gộp thu hẹp và doanh thu tài chính giảm mạnh. Sonadezi Giang Điền (SZG) cũng ghi nhận lợi nhuận đi xuống bởi chi phí tài chính tăng đột biến khi phải trích lập dự phòng đầu tư.

Không chỉ nhóm Sonadezi, nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng ghi nhận kết quả tương tự. Kinh Bắc (KBC) giảm tới 91% lợi nhuận quý II do chưa ghi nhận doanh thu từ các đợt bàn giao đất lớn. D2D gần như mất toàn bộ lợi nhuận vì năm nay không còn khoản thu đột biến từ chuyển nhượng đất như cùng kỳ năm trước. Long Hậu (LHG) cũng chứng kiến lợi nhuận giảm do biên lợi nhuận thu hẹp.

Xem thêm: Kinh Bắc báo lãi quý II lao dốc vì chưa kịp ghi nhận doanh thu hơn 170 ha đất khu công nghiệp

Đặc thù của bất động sản khu công nghiệp là doanh thu chỉ được ghi nhận khi hoàn tất bàn giao đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý. Vì vậy, chỉ cần tiến độ giải phóng mặt bằng hoặc hoàn thiện thủ tục chậm vài tháng, lợi nhuận giữa các quý có thể biến động rất mạnh, dù nhu cầu thuê đất trên thực tế vẫn ổn định.

Tuy nhiên Viglacera (VGC) lại ghi nhận doanh thu và lợi nhuận quý II lần lượt tăng 38% và 28%, đạt mức cao kỷ lục nhờ cả mảng khu công nghiệp và vật liệu xây dựng cùng tăng trưởng. Nam Tân Uyên (NTC) cũng duy trì đà tăng lợi nhuận nhờ doanh thu tài chính cải thiện.

Theo đánh giá của MBS, sự phân hóa lợi nhuận giữa các doanh nghiệp khu công nghiệp trong năm nay chủ yếu đến từ tiến độ bàn giao đất và thời điểm ghi nhận doanh thu, thay vì phản ánh sự thay đổi của nhu cầu thị trường.

FDI tiếp tục tăng mạnh, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản khu công nghiệp

Trái ngược với kết quả kinh doanh ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của ngành khu công nghiệp vẫn đang được củng cố mạnh mẽ.

Công ty chứng khoán ACB (ACBS) (nguồn: vietstock.vn)

Theo Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, Việt Nam thu hút 34,65 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 61% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI thực hiện đạt hơn 13 tỷ USD, tăng 11%. Dòng vốn tiếp tục tập trung vào các lĩnh vực điện tử, bán dẫn, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, logistics và sản xuất thiết bị - những ngành có nhu cầu lớn về quỹ đất công nghiệp chất lượng cao.

Bên cạnh dòng vốn đầu tư, thị trường cho thuê đất công nghiệp cũng duy trì diễn biến tích cực. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều địa phương trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương và Long An vẫn ở mức cao, trong khi giá thuê tiếp tục tăng khoảng 3-5% mỗi năm. 

Một động lực mới được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt cho ngành là Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Khác với giai đoạn trước tập trung vào quy mô vốn, nghị quyết định hướng thu hút FDI theo chiều sâu, ưu tiên các dự án công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và sản xuất xanh. Mục tiêu giai đoạn 2026-2030 là thu hút khoảng 200-300 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tương đương 40-50 tỷ USD mỗi năm.

Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), đây là dấu mốc mở ra chu kỳ phát triển mới của khu công nghiệp Việt Nam, chuyển từ mô hình truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, thông minh và công nghệ cao. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn chỉnh và có khả năng phát triển theo tiêu chuẩn ESG như Becamex (BCM), Kinh Bắc (KBC), IDICO (IDC), Viglacera (VGC) hay Sài Gòn VRG (SIP) được đánh giá sẽ hưởng lợi sớm nhất.

Xem thêm: Lợi nhuận đạt 322 tỷ đồng, doanh nghiệp khu công nghiệp mạnh tay chia cổ tức 60%

Ở góc độ thị trường, các tổ chức nghiên cứu cũng dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục mở rộng trong hai năm tới. Đến cuối năm 2026, Việt Nam dự kiến có thêm khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m² nhà kho xây sẵn và khoảng 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn. Dù nguồn cung tăng, giá thuê vẫn được kỳ vọng duy trì xu hướng đi lên nhờ nhu cầu từ các tập đoàn đa quốc gia và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Đông Nam Á.

Nhìn chung, sự sụt giảm lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp trong quý II mang tính kỹ thuật nhiều hơn là dấu hiệu suy giảm của thị trường. Khi các dự án mới hoàn tất pháp lý, tiến độ bàn giao đất được đẩy nhanh và dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi trong các quý tới.