Ngày 29/9, tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 6 - năm 2026, ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ), cho biết khu công nghiệp thế hệ mới đang đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng và tính đồng bộ.

Theo ông Chương, nếu KCN truyền thống chủ yếu dựa trên quỹ đất, nguồn lao động hoặc nguyên liệu sẵn có để phục vụ từng nhà đầu tư, thì mô hình mới phải tính đến nhiều yếu tố hơn, từ hạ tầng kỹ thuật, môi trường cho người lao động đến logistics, năng lượng tái tạo và các tiêu chí xanh, sinh thái.

KCN không còn chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất

Sự thay đổi trong yêu cầu của nhà đầu tư đang khiến mô hình phát triển KCN dịch chuyển từ cung cấp mặt bằng sang cung cấp một hệ sinh thái phục vụ sản xuất.

Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ) chia sẻ tại Diễn đàn. (nguồn: baodautu.vn)

Theo đó, bên cạnh đất công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật, các dự án ngày càng chú trọng nhà xưởng, kho vận, logistics, năng lượng, xử lý nước thải, hạ tầng số và các dịch vụ phục vụ người lao động. Những cấu phần này được tính toán đồng bộ nhằm giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai và ổn định hoạt động sau khi đi vào sản xuất.

Tại KCN Thành Thành Công ở Trảng Bàng, Tây Ninh, ông Chương cho biết dự án ban đầu được phát triển theo mô hình truyền thống. Tuy nhiên, trong khoảng 5-7 năm qua, khu công nghiệp Thành Thành Công đã từng bước chuyển đổi sang mô hình KCN kiểu mới.

Doanh nghiệp mở rộng hạ tầng, tích hợp logistics, năng lượng xanh và khu dân cư nhằm tạo thêm nguồn cung lao động, việc làm và các điều kiện cần thiết cho hoạt động sản xuất lâu dài.

Hạ tầng chuyên sâu cũng được xem là một phần quan trọng trong mô hình này. Tại KCN của TTC, khoảng 215 ha được dành cho phân khu dệt nhuộm và được đầu tư nhà máy xử lý nước thải dệt nhuộm công suất 27.000 m³/ngày đêm.

Song song với đó, doanh nghiệp phát triển điện mặt trời mái nhà, năng lượng tái tạo và tái sử dụng nước thải, hướng tới các tiêu chí ESG và mô hình kinh tế tuần hoàn.

Theo ông Chương, những hạ tầng chuyên sâu này giúp tạo môi trường sản xuất an toàn, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của thị trường xuất khẩu.

Xem thêm: TP.HCM hút hàng tỷ USD vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao

Thực tế này cho thấy giá trị của KCN đang dần được mở rộng. Doanh nghiệp không chỉ lựa chọn địa điểm dựa trên diện tích đất, giá thuê hay vị trí, mà còn quan tâm đến khả năng tiếp cận logistics, năng lượng, xử lý môi trường và nguồn nhân lực.

Tích hợp xanh, logistics và năng lượng ngay từ đầu

Xu hướng tích hợp không chỉ diễn ra ở các KCN hiện hữu thông qua quá trình chuyển đổi, mà còn được đặt ra ngay từ khâu quy hoạch đối với các dự án mới.

Theo ông Chương, tại Đồng bằng sông Cửu Long, Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công đang triển khai các dự án KCN mới với quy mô trên dưới 7.000 ha. Doanh nghiệp định hướng xây dựng mô hình KCN kiểu mới ngay từ đầu, tích hợp đa chức năng nhằm nâng cao chất lượng hạ tầng và tạo môi trường sản xuất ổn định cho nhà đầu tư.

Đối với các KCN mới quy mô 6.000-7.000 ha, mô hình này còn được tính toán để tích hợp phân khu nông nghiệp công nghệ cao bên cạnh các chức năng công nghiệp.

Hình ảnh Khu công nghiệp Thành Thành Công (nguồn: thanhnien.vn)

Điểm đáng chú ý là các yếu tố xanh đang được đưa vào cùng với hạ tầng sản xuất thay vì trở thành phần bổ sung sau khi KCN đã hình thành. Năng lượng tái tạo, tái sử dụng nước, xử lý chất thải và các tiêu chuẩn công trình xanh ngày càng trở thành một phần trong bài toán phát triển KCN.

Tại Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công, doanh nghiệp cho biết đã theo đuổi chiến lược KCN bền vững và sinh thái trong khoảng 3 năm qua. Các tiêu chuẩn như LEED được xem là một trong những yếu tố giúp các nhà đầu tư thứ cấp nâng cao khả năng đáp ứng yêu cầu của những thị trường xuất khẩu khó tính.

Ở góc độ rộng hơn, mô hình KCN sinh thái cũng hướng tới việc tăng cường liên kết giữa các doanh nghiệp trong cùng khu vực. Nước, năng lượng, nguyên liệu hoặc phụ phẩm có thể được tái sử dụng, qua đó giảm chi phí và lượng tài nguyên tiêu thụ.

Theo ông Chương, việc thiết kế mô hình tuần hoàn và tích hợp đầy đủ tiện ích ngay từ đầu có thể tạo thêm sức hút đối với nhà đầu tư. Ông cho biết KCN hiện tại của Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Xem thêm: Hải Phòng bổ sung gần 8.000 ha đất Khu công nghiệp và bài toán cạnh tranh bằng hệ sinh thái sản xuất

Từ mô hình này, có thể thấy cuộc cạnh tranh giữa các KCN đang dần thay đổi. Quỹ đất vẫn là nền tảng, nhưng khả năng cung cấp một hệ sinh thái sản xuất đồng bộ đang trở thành yếu tố quan trọng hơn.

Trong chu kỳ đầu tư mới, KCN thế hệ mới được định hình không chỉ là nơi doanh nghiệp thuê đất để xây dựng nhà máy, mà là một hệ thống tích hợp giữa sản xuất, logistics, năng lượng, môi trường, dịch vụ và nguồn nhân lực. Đây cũng là hướng phát triển nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn FDI và các chuỗi cung ứng toàn cầu.