Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, CCN Đầm Tiên – Dộc Trà tại xã Thuận An (Hà Nội) dành hơn 18,4 ha cho đất sản xuất công nghiệp và kho tàng, chiếm 62,36% diện tích đất xây dựng cụm. Cơ cấu này cho thấy định hướng ưu tiên không gian nhà xưởng, đồng thời bố trí quỹ đất cho giao thông, cây xanh và các dịch vụ phục vụ sản xuất.

Đối với doanh nghiệp đang tìm kiếm mặt bằng công nghiệp, tổng diện tích dự án chỉ là một trong những thông tin cần xem xét. Điều quan trọng hơn là diện tích thực tế được bố trí cho nhà xưởng, quy mô từng lô đất và khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất.

Tại Cụm công nghiệp (CCN) Đầm Tiên – Dộc Trà, được thành lập theo Quyết định số 3832/QĐ-UBND ngày 30/7/2026 của UBND thành phố Hà Nội, cơ cấu sử dụng đất đã được xác định trong hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Với tổng diện tích nghiên cứu khoảng 31,66 ha, dự án dành phần lớn quỹ đất xây dựng cho sản xuất công nghiệp và kho tàng, bên cạnh những không gian phục vụ vận hành.

Hơn 18,4 ha dành cho nhà xưởng và kho tàng

Theo hồ sơ quy hoạch, tổng diện tích nghiên cứu của CCN Đầm Tiên – Dộc Trà là 316.687,1 m², trong đó diện tích đất xây dựng cụm công nghiệp khoảng 295.153,8 m², tương đương 29,52 ha. Phần còn lại thuộc đất giao thông theo quy hoạch chung của thành phố.

Trong phạm vi đất xây dựng CCN, đất công trình sản xuất công nghiệp và kho tàng chiếm 184.061,8 m², tương đương 62,36%. Đây là nhóm đất có tỷ trọng lớn nhất, được phân chia thành các khu chức năng sản xuất theo đồ án.

Đáng chú ý, tỷ lệ 62,36% được tính trên diện tích đất xây dựng CCN, không phải toàn bộ 31,66 ha diện tích nghiên cứu quy hoạch. Việc phân biệt hai phạm vi này giúp nhà đầu tư hiểu đúng quy mô đất dành cho hoạt động công nghiệp.

Bên cạnh đất sản xuất, quy hoạch bố trí 26.183,3 m² đất dịch vụ phụ trợ, chiếm 8,87%; đất cây xanh chuyên dụng và cách ly chiếm 12,33%; giao thông và bãi đỗ xe chiếm 14,27%. Phần diện tích còn lại dành cho trung tâm điều hành, dịch vụ công cộng và các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Cơ cấu phân bổ cho thấy dự án không chỉ tập trung vào diện tích xây dựng nhà xưởng mà còn dành không gian cho những hạng mục cần thiết để tổ chức hoạt động sản xuất.

Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất CCN Đầm Tiên – Dộc Trà, trong đó đất sản xuất công nghiệp và kho tàng chiếm 62,36% diện tích đất xây dựng cụm. Ảnh: CĐT

Xem thêm: Lợi thế kết nối của CCN Đầm Tiên – Dộc Trà tại cửa ngõ phía Đông Hà Nội

Lô đất từ 2.000 m² tạo khả năng bố trí mặt bằng cho nhiều quy mô sản xuất

Một điểm đáng chú ý trong quy hoạch CCN Đầm Tiên – Dộc Trà là diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà xưởng được xác định từ 2.000 m².

Quy mô này tạo cơ sở bố trí mặt bằng cho các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ, đặc biệt là những đơn vị cần xây dựng nhà xưởng, kho chứa nguyên vật liệu hoặc tổ chức dây chuyền gia công, lắp ráp.

Theo chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng tối đa đối với đất nhà xưởng và kho tàng là 70%, tầng cao tối đa 3 tầng. Đồng thời, diện tích cây xanh trong từng lô nhà xưởng phải đạt tối thiểu 20%.

Chẳng hạn, với một lô đất 2.000 m², mật độ xây dựng tối đa 70% tương ứng diện tích chiếm đất của công trình không vượt quá 1.400 m². Tuy nhiên, diện tích xây dựng thực tế còn phụ thuộc vào chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, yêu cầu phòng cháy, chữa cháy và các chỉ tiêu kiến trúc được phê duyệt.

Đối với nhà đầu tư, những thông số này có ý nghĩa trực tiếp khi tính toán phương án bố trí dây chuyền sản xuất, kho bãi, giao thông nội bộ và diện tích phụ trợ.

Dù vậy, diện tích lô tối thiểu không đồng nghĩa dự án hiện có sẵn các lô 2.000 m² để bàn giao. Doanh nghiệp cần đối chiếu bản vẽ phân lô và tình trạng đầu tư hạ tầng tại thời điểm tìm kiếm địa điểm.

Quỹ đất phụ trợ, cây xanh và giao thông hỗ trợ hoạt động sản xuất

Bên cạnh diện tích nhà xưởng, các hạng mục phụ trợ quyết định khả năng khai thác mặt bằng và tổ chức sản xuất trong CCN.

Theo quy hoạch, đất dịch vụ phụ trợ sản xuất có diện tích hơn 2,61 ha, tương đương 8,87%. Đây là không gian dự kiến bố trí những công trình phục vụ hoạt động công nghiệp theo chức năng được phê duyệt.

Đất giao thông và bãi đỗ xe chiếm hơn 4,21 ha, trong đó diện tích đường nội bộ khoảng 3,85 ha. Mạng lưới giao thông được thiết kế với mặt cắt từ 10 đến 13,5 m, hướng tới đáp ứng nhu cầu tiếp cận nhà xưởng, vận chuyển nguyên vật liệu và hàng hóa.

Đáng chú ý, quy hoạch dành khoảng 3,64 ha cho cây xanh chuyên dụng và cách ly, chiếm 12,33% diện tích đất xây dựng CCN. Việc bố trí các dải cây xanh có vai trò tạo khoảng cách giữa những khu chức năng, đồng thời góp phần cải thiện cảnh quan và điều kiện môi trường.

Ngoài ra, khoảng 3.838,9 m² được dành cho công trình hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải và các hạng mục phục vụ vận hành. Những diện tích này tuy chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng tiếp nhận ngành nghề sản xuất.

Từ góc độ đầu tư, cơ cấu sử dụng đất tại CCN Đầm Tiên – Dộc Trà cho thấy sự phân bổ giữa không gian sản xuất và các chức năng hỗ trợ. Tuy nhiên, để đánh giá một lô đất có phù hợp hay không, doanh nghiệp vẫn cần xem xét hình dạng lô đất, khả năng tiếp cận giao thông, công suất hạ tầng và điều kiện tiếp nhận ngành nghề cụ thể.

Các số liệu hiện được công bố là chỉ tiêu theo hồ sơ quy hoạch, chưa phản ánh diện tích đã hoàn thiện hạ tầng, quỹ đất còn có thể cho thuê hoặc thời điểm bàn giao thực tế.

Với hơn 62% diện tích đất xây dựng cụm được bố trí cho sản xuất công nghiệp và kho tàng, CCN Đầm Tiên – Dộc Trà thể hiện định hướng ưu tiên phát triển không gian nhà xưởng tại phía Đông Hà Nội. Khả năng khai thác quỹ đất này sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án và mức độ đáp ứng nhu cầu của từng doanh nghiệp khi lựa chọn địa điểm sản xuất.

Xem thêm: Cụm công nghiệp Đầm Tiên – Dộc Trà: Không gian công nghiệp mới phía Đông Hà Nội