​Phối cảnh dự án. Nguồn: Cafeland

Cụm công nghiệp Mông Sơn nằm tại thôn Làng Mới, xã Bảo Ái, tỉnh Lào Cai, thuộc địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái cũ. Dự án được thành lập theo Quyết định số 3426/QĐ-UBND ngày 23/9/2026 của UBND tỉnh Lào Cai, có quy mô 50 ha và tổng vốn đầu tư 496,651 tỷ đồng.

Xét về cơ cấu sử dụng đất, toàn bộ diện tích dự án được phân bổ cho bốn nhóm chính gồm đất công nghiệp, cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, đất sản xuất chiếm tỷ trọng lớn nhất.

35 ha đất công nghiệp: Quỹ đất sản xuất chiếm 70%

Theo phương án dự kiến, CCN Mông Sơn dành 35 ha để xây dựng nhà máy, kho tàng và các công trình phục vụ sản xuất, tương đương 70% tổng diện tích.

Tỷ lệ này cho thấy quỹ đất của dự án tập trung rõ vào chức năng cốt lõi là tiếp nhận hoạt động công nghiệp. Đây cũng là phần diện tích có ý nghĩa trực tiếp đối với khả năng bố trí nhà máy, kho xưởng và thu hút doanh nghiệp thứ cấp.

Với cơ cấu 70% đất sản xuất, hiệu quả khai thác trong tương lai sẽ phụ thuộc nhiều vào cách chia lô, tổ chức ngành nghề và kết nối từng khu đất với hệ thống giao thông, cấp điện, cấp nước và xử lý nước thải.

7,6 ha cây xanh: Không gian đệm đáng chú ý

Đất cây xanh có diện tích 7,6 ha, chiếm khoảng 15,2% tổng diện tích dự án và là nhóm đất lớn thứ hai sau đất công nghiệp.

Tỷ lệ này đáng chú ý bởi CCN Mông Sơn nằm gần nhiều khu vực nhạy cảm về cảnh quan và môi trường. Phía Đông dự án giáp hồ Thác Bà; phía Nam vừa tiếp cận hồ vừa giáp khu vực quy hoạch đất thương mại dịch vụ; phía Bắc và phía Tây có đất nông nghiệp, khu dân cư và các loại đất khác.

Trong bối cảnh đó, cây xanh không chỉ có chức năng tạo cảnh quan mà còn có thể đóng vai trò không gian đệm giữa khu sản xuất với khu dân cư, mặt nước và các khu vực lân cận.

Giá trị thực tế của 7,6 ha cây xanh sẽ phụ thuộc vào cách bố trí trên mặt bằng. Nếu được tổ chức thành các dải xanh tại ranh giới tiếp giáp hồ, khu dân cư hoặc giữa những khu vực sản xuất có mức độ ảnh hưởng khác nhau, hiệu quả môi trường sẽ rõ hơn so với việc phân tán thành các mảng nhỏ.

​Mặt bằng chi tiết dự án. Nguồn: Guland 

6,25 ha giao thông: Nền tảng kết nối nội khu

CCN Mông Sơn dự kiến dành 6,25 ha cho giao thông, tương đương 12,5% diện tích.

Đối với một cụm công nghiệp, giao thông nội bộ không chỉ phục vụ kết nối các lô đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động vận chuyển nguyên liệu, hàng hóa và tổ chức logistics.

Điều này càng quan trọng với các ngành dự kiến thu hút như chế biến khoáng sản, vật liệu xây dựng, chế biến nông lâm sản hay cơ khí, vốn có thể phát sinh nhu cầu vận chuyển bằng phương tiện tải trọng lớn.

Vì vậy, hiệu quả của 6,25 ha đất giao thông không chỉ nằm ở tỷ lệ diện tích, mà còn phụ thuộc vào chiều rộng tuyến đường, bán kính quay xe, vị trí nút giao, khả năng tiếp cận từng lô đất và phương án phân luồng phương tiện.

1,15 ha hạ tầng kỹ thuật: Diện tích nhỏ, vai trò lớn

Đất hạ tầng kỹ thuật chiếm 1,15 ha, tương đương khoảng 2,3% tổng diện tích.

Phần diện tích này dự kiến bố trí các công trình như trạm xử lý nước thải, trạm điện, khu điều hành và các hạng mục kỹ thuật dùng chung. Dù có tỷ trọng nhỏ nhất, đây lại là nhóm chức năng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành của toàn bộ 35 ha đất sản xuất.

Đặc biệt, với vị trí gần hồ Thác Bà, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải cần được chú trọng. Khả năng phục vụ thực tế của 1,15 ha hạ tầng kỹ thuật sẽ không chỉ phụ thuộc vào diện tích mặt bằng mà còn nằm ở công suất trạm điện, hệ thống cấp nước, công suất xử lý nước thải và phương án thu gom chất thải.

Xem thêm: Lào Cai thành lập Cụm công nghiệp Mông Sơn với tổng mức đầu tư hạ tầng gần 500 tỷ đồng bên bờ hồ Thác Bà

Cơ cấu 70% sản xuất - 30% hỗ trợ nói lên điều gì?

CCN Mông Sơn dành 35 ha đất công nghiệp, chiếm 70% tổng diện tích. Phần 15 ha còn lại, tương đương 30%, được phân bổ cho 7,6 ha đất cây xanh (15,2%), 6,25 ha đất giao thông (12,5%) và 1,15 ha đất hạ tầng kỹ thuật (2,3%).

Cơ cấu này cho thấy CCN Mông Sơn ưu tiên quỹ đất cho sản xuất nhưng vẫn dành một tỷ trọng đáng kể cho các chức năng hỗ trợ vận hành và môi trường. Đáng chú ý, diện tích cây xanh còn lớn hơn diện tích giao thông, tạo ra một điểm nhấn nhất định trong cách phân bổ quỹ đất.

Tuy nhiên, tỷ lệ diện tích mới chỉ phản ánh cấu trúc tổng thể. Chất lượng quy hoạch sẽ phụ thuộc vào vị trí cụ thể của từng loại đất và cách chúng liên kết với nhau trên mặt bằng.

Ở giai đoạn tiếp theo, điều đáng quan tâm không chỉ là từng loại đất chiếm bao nhiêu phần trăm, mà là 50ha này sẽ được tổ chức như thế nào trên thực địa. Cách chia lô sản xuất, bố trí dải cây xanh, tổ chức mạng lưới giao thông và xác định công suất hạ tầng kỹ thuật sẽ quyết định hiệu quả khai thác thực tế của CCN Mông Sơn khi đi vào hoạt động.

Xem thêm: Tiềm năng CCN Đầm Tiên - Dộc Trà: Lợi thế nào để trở thành điểm đến mới của doanh nghiệp sản xuất?

​