Mô hình KCN truyền thống đứng trước yêu cầu thay đổi

(nguồn: cafeland.vn)

Sau hơn ba thập kỷ phát triển, các khu chế xuất (KCX) và khu công nghiệp (KCN) đã trở thành một trong những động lực quan trọng của kinh tế TP.HCM.

Theo số liệu được nhóm nghiên cứu Nguyễn Thành Bình, Lê Sông Thụy và Nguyễn Hà Duy dẫn từ Hepza, TP.HCM có 66 KCX, KCN được quyết định thành lập với tổng diện tích hơn 27.270 ha. Trong đó, 58 khu đang hoạt động trên diện tích hơn 22.410 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%. Năm 2025, tổng vốn đầu tư thu hút vào các khu vực này đạt hơn 5,08 tỷ USD.

Quy mô lớn cũng kéo theo áp lực ngày càng tăng lên hạ tầng đô thị. Phần lớn hoạt động vận chuyển hàng hóa tại KCN vẫn phụ thuộc vào đường bộ, trong khi người lao động phải di chuyển bằng phương tiện cá nhân do thiếu kết nối thuận tiện với giao thông công cộng.

Điều này tạo áp lực lên các tuyến đường kết nối KCN, làm tăng thời gian đi lại và chi phí logistics. Với doanh nghiệp, khả năng kết nối giao thông không chỉ ảnh hưởng đến vận chuyển hàng hóa mà còn tác động trực tiếp đến việc tiếp cận nguồn nhân lực.

Bên cạnh đó, KCN cũng thường được tổ chức tách biệt với nhà ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích đô thị. Khi nhu cầu của người lao động thay đổi, đặc biệt với nhóm nhân lực kỹ thuật và chất lượng cao, không gian làm việc đơn thuần không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn của một KCN.

Xem thêm: TP. Hồ Chí Minh quy hoạch 1.000 ha đất phát triển mạng lưới Khu công nghệ số tập trung giai đoạn 2026 - 2030

Trong khi đó, quỹ đất đô thị ngày càng hạn chế khiến việc phát triển KCN theo hướng mở rộng diện tích không còn là giải pháp duy nhất. Bài toán đặt ra là sử dụng đất hiệu quả hơn, đồng thời cải thiện kết nối giữa sản xuất, giao thông và không gian sống.

KCN-TOD hướng tới hệ sinh thái công nghiệp tích hợp

Từ thực tế trên, nhóm nghiên cứu đề xuất mô hình khu công nghiệp gắn với phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (KCN-TOD).

Khác với KCN truyền thống, mô hình này không xem khu công nghiệp là một không gian sản xuất độc lập mà đặt trong mối liên hệ với giao thông công cộng, logistics, nhà ở và các dịch vụ đô thị.

Tuyến metro số 1 vượt cầu Sài Gòn từ TP Thủ Đức về TP.HCM (nguồn: tapchixaydung.vn)

Theo nhóm tác giả, KCN-TOD dựa trên ba yếu tố chính: mật độ phát triển phù hợp, đa dạng chức năng và kết nối giao thông hiệu quả. Kinh nghiệm tại một số quốc gia như Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc cho thấy việc gắn không gian công nghiệp với hệ thống giao thông và các chức năng đô thị có thể giúp khai thác hiệu quả quỹ đất, cải thiện khả năng tiếp cận lao động và tạo điều kiện phát triển các hoạt động công nghệ, đổi mới sáng tạo.

Với TP.HCM, mô hình này có thể được nghiên cứu tại những khu vực có khả năng kết nối với các tuyến giao thông công cộng và đầu mối logistics. Việc đưa giao thông vào quy hoạch KCN ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng khu sản xuất phát triển trước, còn hạ tầng giao thông và dịch vụ phải bổ sung sau.

Một đề xuất đáng chú ý khác nữa là nghiên cứu nhà xưởng cao tầng, tăng hệ số sử dụng đất và sử dụng đất hỗn hợp tại những khu vực phù hợp. Thay vì mở rộng KCN theo chiều rộng, không gian sản xuất có thể được tổ chức theo chiều cao để nâng hiệu quả sử dụng quỹ đất.

Theo phương án được nhóm nghiên cứu đưa ra, khu vực trong khoảng 400-800 m quanh đầu mối giao thông có thể bố trí nhà xưởng cao tầng, sản xuất công nghệ cao và các chức năng có nhu cầu tiếp cận giao thông công cộng. Vùng từ khoảng 800-1.500 m có thể phát triển logistics, nhà ở và tiện ích đô thị.

Để hiện thực hóa mô hình, nhóm nghiên cứu đề xuất tích hợp quy hoạch KCN với TOD trong quy hoạch thành phố; ưu tiên các khu vực có khả năng kết nối với mạng lưới giao thông lớn; xây dựng cơ chế sử dụng đất linh hoạt và khai thác nguồn lực từ đất để tái đầu tư hạ tầng.

Xem thêm: TP.HCM đề xuất mở rộng mua bán điện trực tiếp, doanh nghiệp khu công nghiệp hưởng lợi

Bên cạnh đó, việc thu hút các nhà đầu tư chiến lược có năng lực tài chính và công nghệ được xem là yếu tố quan trọng để hình thành các tổ hợp KCN-TOD có quy mô và khả năng vận hành đồng bộ.

Nếu được triển khai phù hợp, KCN-TOD có thể tạo ra sự thay đổi trong cách tổ chức không gian công nghiệp của TP.HCM. KCN không chỉ là nơi đặt nhà máy mà trở thành một hệ sinh thái kết nối sản xuất, logistics, giao thông, nhà ở và dịch vụ.