Thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam đang ghi nhận những tín hiệu tăng trưởng vô cùng tích cực, driven bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thế hệ mới tập trung vào các ngành công nghệ cao, bán dẫn và hạ tầng dữ liệu lớn chảy mạnh vào hệ thống Khu công nghiệp toàn vùng. Báo cáo thị trường quý III/2026 của CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, tổng diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường sơ cấp phía Nam trong 9 tháng đầu năm đạt 163 ha, bứt phá 56% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù lực cầu tăng mạnh, giá thuê đất trung bình toàn vùng vẫn giữ ở mức ổn định 185 USD/m² cho thời hạn còn lại, duy trì đà tăng nhẹ 1,5% theo năm.Tại khu vực kinh tế trọng điểm TP.HCM (bao gồm phạm vi mở rộng kết nối với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu), số liệu từ Avison Young ghi nhận tổng nguồn cung hiện đạt khoảng 25.000 ha từ 64 dự án quy chuẩn, với tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt từ 70 - 73% và mức giá thuê trung bình 188 USD/m².

Làn sóng FDI công nghệ cao tạo cú hích mới cho bất động sản Khu công nghiệp. ( Ảnh: CafeLand.Vn) 

Cấu trúc thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét: Bình Dương tiếp tục giữ vai trò thủ phủ công nghiệp khi đóng góp tới 50% tổng nguồn cung toàn vùng (khoảng 13.000 ha, tỷ lệ lấp đầy 89%, giá thuê 200 USD/m²). Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu nắm giữ 33% quỹ đất (8.000 ha, lấp đầy 82%, giá thuê 140 USD/m²) và khu vực TP.HCM cũ chiếm 17% diện tích (4.200 ha) nhưng ghi nhận mức giá thuê kỷ lục 270 USD/m² cùng tỷ lệ lấp đầy chạm ngưỡng 93%.

Xem thêm: Thanh Hóa tăng tốc hoàn thiện khu công nghiệp công nghệ cao hơn 1.300 tỷ đồng

Động lực bứt phá của Khu công nghiệp phía Nam được củng cố mạnh mẽ bởi dòng vốn ngoại chảy vào các dự án quy mô lớn. Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam 9 tháng đầu năm 2026 vượt mốc 50 tỷ USD (tăng 76% so với cùng kỳ), trong đó vốn giải ngân thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD (tăng 12%).Riêng các khu chế xuất và khu công nghiệp tại TP.HCM đã thu hút gần 5,6 tỷ USD, vượt 31,15% kế hoạch cả năm. 

Đáng chú ý, Khu Công nghệ cao TP.HCM (SHTP) ghi nhận hàng loạt siêu dự án hạ tầng số như Trung tâm dữ liệu Evolution (509 triệu USD), Tổ hợp dữ liệu Starmason (480 triệu USD) và Trung tâm dữ liệu 90 MW của Sembcorp.Song song đó, các giao dịch M&A và thuê xưởng quy mô lớn cũng diễn ra sôi động tại Đồng Nai, điển hình như thương vụ CJ Logistics nhận chuyển nhượng cơ sở kho vận 20.843 m² tại Khu công nghiệp Long Đức hay Tập đoàn Coherent (Mỹ) thuê 30.000 m² nhà xưởng tại KTG Industrial Nhơn Trạch 2 để sản xuất linh kiện bán dẫn và vật liệu tiên tiến.

Đất công nghiệp phía Nam 'tăng nhiệt' nhờ vốn FDI công nghệ cao. (Ảnh: Báo VnExpress) 

Tuy nhiên, trước làn sóng rót vốn dồn dập, các chuyên gia ngành đưa ra những đánh giá rất thận trọng về bài toán chi phí phát triển hạ tầng. Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư U&I, nhận định các dự án khu công nghiệp mở mới sẽ đối mặt với thách thức lớn nếu không tính toán kỹ bài toán chi phí và nguồn cầu thực tế.Hiện chi phí đầu tư một khu công nghiệp mới tại Bình Dương cũ đã vượt mốc 100 USD/m², trong khi tại khu vực Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) chỉ vào khoảng 70 USD/m². 

Mức chênh lệch chi phí 30 USD/m² này tác động trực tiếp đến dòng tiền và biên lợi nhuận của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các tập đoàn sản xuất và logistics đang có xu hướng ưu tiên dồn vốn vào vùng phụ cận cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải nhờ lợi thế hạ tầng vận tải biển đang vận hành thực tế.Cùng với sự tăng tốc của các dự án giao thông trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành và đường Vành đai 4 TP.HCM, thể chế pháp lý mới đang mở đường cho sự phát triển của mô hình bất động sản công nghiệp thế hệ mới.

Việc triển khai cơ chế thủ tục đầu tư đặc biệt theo Nghị định 96 và Luật Đầu tư sửa đổi giúp rút ngắn tối đa thời gian cấp phép dự án. Trước áp lực quỹ đất sơ cấp ngày càng thu hẹp, các chủ đầu tư đang chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình nhà xưởng, nhà kho cao tầng tích hợp giải pháp thông minh nhằm tối ưu hóa hiệu suất sử dụng đất, sẵn sàng đáp ứng các tiêu chí khắt khe của chuỗi cung ứng bán dẫn, điện tử và R&D toàn cầu.

Xem thêm: Đà Nẵng chuyển mình với khu công nghiệp sinh thái hơn 4.100 tỷ đồng, ưu tiên thu hút các dự án công nghệ cao.