​

Khu nhà xưởng xây sẵn Core5 tại KCN Minh Đức, Hưng Yên. Ảnh: VnEconomy 

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của CBRE Việt Nam, diện tích hấp thụ mới của phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 500.000 m², mức cao kỷ lục được ghi nhận. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các thị trường công nghiệp cấp 1 đạt 90,2%, tăng 4% so với quý trước.

Trong cùng kỳ, phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 89,2%, tăng 3,9% theo quý. Về nguồn cung, thị trường được bổ sung khoảng 250.000 m² nhà xưởng xây sẵn, bao gồm một số dự án chuyển đổi công năng từ kho sang xưởng, trong khi nguồn cung nhà kho mới chỉ đạt khoảng 13.000 m².

Theo CBRE, nhu cầu thuê nhà xưởng tăng mạnh chủ yếu nhờ hoạt động mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử, trong bối cảnh làn sóng đầu tư vào trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu gia tăng. Đối với nhà kho xây sẵn, khách thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics, đơn vị cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL) và doanh nghiệp thực phẩm có nhu cầu lưu trữ hàng hóa phục vụ giai đoạn cuối năm.

Không chỉ phân khúc nhà xưởng, thị trường đất công nghiệp miền Bắc cũng ghi nhận diễn biến tích cực. Trong quý III/2026, diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 đạt hơn 101ha, tăng 30,1% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy đạt 81,7%, tăng 0,4% theo quý và 3,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Giá thuê đất công nghiệp trung bình tại khu vực này đạt khoảng 144 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê còn lại, tăng 0,8% so với cùng kỳ. Mức tăng giá đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn 2020–2023, khi nhiều khu công nghiệp mới đang được lên kế hoạch phát triển, góp phần mở rộng nguồn cung cho thị trường.

Xem thêm: Đồng Nai có 89 khu công nghiệp, tập trung tháo gỡ điểm nghẽn để thu hút đầu tư

Không gian nhà kho xây sẵn tại Bắc Ninh với hệ thống hạ tầng phục vụ lưu trữ và logistics. Ảnh: CBRE Việt Nam. 

Một trong những động lực duy trì nhu cầu đất công nghiệp là hoạt động đầu tư, mở rộng sản xuất của các tập đoàn công nghệ lớn. Các doanh nghiệp như Samsung, Foxconn và Wistron tiếp tục công bố kế hoạch mở rộng tại Việt Nam, kéo theo nhu cầu về mặt bằng sản xuất, nhà xưởng và các dịch vụ công nghiệp hỗ trợ.

Về triển vọng, CBRE dự báo từ nay đến năm 2028, thị trường có thể được bổ sung khoảng 2.700-3.200ha đất công nghiệp và 1,7-2 triệu m² nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Nguồn cung mới dự kiến mở rộng lựa chọn mặt bằng cho các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao và logistics.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, làn sóng đầu tư toàn cầu vào AI, trung tâm dữ liệu, bán dẫn và các ngành công nghệ cao được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy dòng vốn FDI vào Việt Nam. Cùng với các nhà sản xuất lớn, hệ thống doanh nghiệp cung ứng linh kiện và công nghiệp hỗ trợ cũng được dự báo gia tăng nhu cầu mở rộng sản xuất trong những năm tới.

Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu của các dự án công nghệ cao, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện hạ tầng điện, giao thông, logistics và phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao. Đây là những yếu tố quan trọng trong việc nâng cao khả năng tiếp nhận các dự án đầu tư có giá trị gia tăng lớn.

Với nhu cầu thuê tăng và nguồn cung tiếp tục được mở rộng, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được dự báo sẽ duy trì sức hút đối với các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong những ngành gắn với công nghệ cao và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Xem thêm: Samsung đầu tư 24 tỷ USD tại Việt Nam, Infineon rót 5,5 tỷ USD vào Malaysia