​

1. Đất khu công nghiệp là đất gì?

Xác định đúng phân loại đất KCN là bước đầu tiên để áp dụng đúng các quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất khu công nghiệp (KCN) được xếp vào nhóm Đất Sản xuất, Kinh doanh Phi nông nghiệp. Như vậy, về bản chất pháp lý, đất khu công nghiệp thuộc Nhóm đất Phi nông nghiệp.

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2024, đất KCN là đất được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp.

Lưu ý trường hợp đặc biệt: Đối với các địa bàn ưu đãi đầu tư, huyện biên giới, huyện đảo mà không thu hút được nhà đầu tư, Nhà nước có thể giao đất hoặc cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp.

2. Chủ đầu tư có được thuê lại đất khu công nghiệp từ chủ đầu tư khác không?

Câu trả lời là CÓ. Chủ đầu tư thứ cấp (người thuê lại đất) hoàn toàn có thể thuê lại đất khu công nghiệp từ chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

2.1. Quyền Cho thuê lại Đất của Chủ đầu tư Hạ tầng

Quyền cho thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN được quy định rõ tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024, tùy thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất ban đầu của họ:

Lưu ý về chuyển đổi hình thức: Chủ đầu tư thuê đất trả tiền hằng năm có quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh.

2.2. Quy định với Đơn vị Sự nghiệp Công lập

Theo khoản 1 Điều 93 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đối với đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư KCN:

• Đơn vị này được cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng.

• Nếu đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ giao đất, cho thuê đất trong KCN, cụm công nghiệp theo quy định.

3. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp

Thời hạn sử dụng đất là một trong những yếu tố rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư cần quan tâm khi thuê lại đất KCN.

• Thời hạn tối đa: Thời hạn sử dụng đất tối đa cho các dự án trong khu công nghiệp không quá 70 năm (Khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2024).

• Nguyên tắc: Thời hạn sử dụng đất trong KCN phụ thuộc vào thời gian hoạt động của dự án đầu tư.

• Gia hạn: Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án dài hơn thời hạn còn lại của KCN, doanh nghiệp có thể xin gia hạn. Tuy nhiên, tổng thời hạn không được vượt quá giới hạn 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho thời gian gia hạn.

Khuyến nghị: Các doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng đất còn lại của lô đất và lên kế hoạch xin gia hạn kịp thời để đảm bảo quyền lợi lâu dài.

4. Xử lý khi bên thuê lại chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng

Việc chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng là một vấn đề nghiêm trọng, có thể ảnh hưởng đến quy hoạch chung của KCN.

Theo khoản 3 Điều 93 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, hoặc chậm so với tiến độ đã ký kết (trừ trường hợp bất khả kháng), chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN có trách nhiệm:

• Yêu cầu Khắc phục: Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng.

• Báo cáo và Công khai: Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh các trường hợp vi phạm và công khai thông tin này trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đất khu công nghiệp là loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê để phục vụ phát triển sản xuất và hạ tầng công nghiệp. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể thuê lại đất KCN từ chủ đầu tư hạ tầng khác, với nhiều hình thức linh hoạt. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng, doanh nghiệp cần tuân thủ tiến độ, thời hạn và nghĩa vụ tài chính để tránh rủi ro pháp lý.

VietnamIZ

Nền tảng tra cứu dữ liệu Công nghiệp, Khu công nghiệp liên thông Quy hoạch – Dự án – Giá đất.

Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng.

Hotline: 0961.85.0990.