​

1. Đất khu công nghiệp có được thế chấp không?

Câu trả lời là CÓ. Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn ban hành, Nhà nước cho phép doanh nghiệp sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại KCN để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam.

Như vậy thế chấp đất khu công nghiệp là việc doanh nghiệp sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp trong khu công nghiệp để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Tài sản thế chấp vẫn do doanh nghiệp quản lý, khai thác trong thời gian vay vốn, nhưng sẽ bị xử lý nếu doanh nghiệp không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

Đây là một hình thức bảo đảm tín dụng phổ biến, giúp doanh nghiệp tận dụng giá trị tài sản đất đai để tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.

2. Lợi ích và rủi ro khi thế chấp đất khu công nghiệp

2.1. Lợi ích khi thế chấp đất khu công nghiệp

Việc thế chấp đất khu công nghiệp mang lại nhiều lợi ích tài chính quan trọng cho doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn mở rộng đầu tư.

• Tạo nguồn vốn lớn phục vụ sản xuất – kinh doanh
  Nguồn vốn vay từ việc thế chấp đất giúp doanh nghiệp đầu tư mở rộng nhà xưởng, mua sắm máy móc thiết bị, nâng cấp dây chuyền sản xuất hoặc gia tăng quy mô hoạt động để đáp ứng nhu cầu thị trường.
• Đầu tư đổi mới công nghệ
  Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, đổi mới công nghệ là yếu tố sống còn. Việc thế chấp đất khu công nghiệp giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực tài chính để ứng dụng công nghệ mới, nâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm và hiệu quả vận hành.
• Hỗ trợ tái cấu trúc tài chính
  Đối với doanh nghiệp đang gặp áp lực nợ, thế chấp quyền sử dụng đất khu công nghiệp có thể giúp tái cơ cấu các khoản vay, giãn tiến độ trả nợ và ổn định dòng tiền trong ngắn hạn.

2.2. Rủi ro khi thế chấp đất khu công nghiệp

Bên cạnh lợi ích, doanh nghiệp cũng cần cân nhắc kỹ các rủi ro có thể phát sinh.

• Nguy cơ mất quyền sử dụng đất
  Nếu doanh nghiệp không có khả năng thanh toán nợ đúng hạn, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể mất quyền sử dụng đất khu công nghiệp – tài sản quan trọng gắn liền với hoạt động sản xuất.
• Áp lực tài chính kéo dài
  Khoản nợ gốc và lãi định kỳ có thể tạo áp lực lớn lên dòng tiền, đặc biệt khi thị trường biến động hoặc hoạt động kinh doanh không đạt kỳ vọng.
• Ảnh hưởng đến uy tín doanh nghiệp
  Việc chậm trả nợ hoặc phát sinh nợ xấu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín tín dụng, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn ở các giai đoạn sau.

3. Điều kiện pháp lý để thế chấp đất Khu công nghiệp

Để giao dịch thế chấp có hiệu lực, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ): Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp lệ.

• Trình trạng pháp lý sạch: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

• Thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng đất còn lại phải phù hợp với phương án vay vốn của ngân hàng.

• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Doanh nghiệp đã nộp đầy đủ tiền thuê đất, thuế và các khoản phí liên quan theo xác nhận của cơ quan thuế.

• Đăng ký giao dịch bảo đảm: Việc thế chấp phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán.

4. Các trường hợp không được thế chấp đất KCN

Doanh nghiệp cần lưu ý các trường hợp đặc biệt bị hạn chế quyền thế chấp:

• Đất thuê trả tiền hàng năm: Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất, không được thế chấp Quyền sử dụng đất.

• Đất thuộc dự án đầu tư công: Đất được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn ngân sách nhà nước cho các mục đích phi lợi nhuận.

• Đất trong khu vực quy hoạch thay đổi: Nếu khu đất nằm trong danh mục thu hồi hoặc thay đổi quy hoạch không còn là đất KCN.

5. Quy trình 04 bước thế chấp đất KCN chuẩn quy định

Quy trình thực hiện cần sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp và tổ chức tín dụng:

6. Thủ tục thế chấp đất khu công nghiệp

6.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ thế chấp đất khu công nghiệp thường bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định thành lập).

• Hồ sơ pháp lý của người đại diện theo pháp luật.

• Dự thảo hợp đồng tín dụng.

• Dự thảo hợp đồng thế chấp tài sản.

• Các tài liệu bổ sung theo yêu cầu của tổ chức tín dụng (báo cáo tài chính, phương án kinh doanh…).

6.2. Quy trình thực hiện thế chấp

Quy trình thế chấp đất khu công nghiệp thường gồm các bước:

• Thẩm định giá trị đất bởi tổ chức tín dụng.

• Ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.

• Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Giải ngân vốn vay theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Đất khu công nghiệp có được thế chấp, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy định. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất khu công nghiệp cần được cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích và rủi ro, đồng thời thực hiện đúng trình tự, thủ tục để đảm bảo an toàn pháp lý và hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp.