1. Tổng quan về Cụm Công nghiệp Đình Lập

1.1. Giới thiệu chung

Dự án CCN Đình Lập được UBND tỉnh Lạng Sơn phê duyệt bổ sung vào Quy hoạch phát triển các cụm công nghiệp tỉnh Lạng Sơn. Ngày 14/04/2023, dự án chính thức được chấp thuận chủ trương đầu tư; ngày 15/09/2023 được phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và tổ chức khởi công vào ngày 23/12/2023.

Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh An Phú Hưng (đơn vị thành viên thuộc hệ sinh thái Phục Hưng Holdings) làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư hơn 677 tỷ đồng. Với quy mô 71,39 ha, dự án dự kiến bàn giao hạ tầng và đi vào vận hành khai thác từ Quý 2/2025 - Quý 3/2025, tạo việc làm cho khoảng 4.500 lao động tại địa phương.

CCN Đình Lập được định hướng phát triển thành cụm công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đồng bộ, đáp ứng nhu cầu sản xuất công nghiệp, chế biến, kho bãi và logistics. Dự án có lợi thế về vị trí, nguồn lao động, vùng nguyên liệu và các chính sách ưu đãi đầu tư, đặc biệt phù hợp với các ngành công nghiệp sạch, công nghiệp phụ trợ, chế biến nông – lâm sản và các ngành sản xuất có nhu cầu kết nối giao thương liên vùng.

1.2. Thông tin tổng quan

• Tên dự án: Cụm Công nghiệp Đình Lập – Lạng Sơn

• Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh An Phú Hưng

• Đơn vị vận hành: Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Đình Lập

• Vị trí: Xã Đình Lập, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

• Quy mô quy hoạch: 71,39 ha (trong đó đất xây dựng nhà máy công nghiệp là 44,47 ha)

• Tổng vốn đầu tư: Hơn 677 tỷ VNĐ (~ 27 triệu USD)

• Thời hạn vận hành: 70 năm (2024 – 2094, trả tiền thuê đất 1 lần)

• Thời gian bàn giao hạ tầng: Quý 2/2026

• Mật độ xây dựng: Tối đa 70%

• Chiều cao công trình: Tối đa 5 tầng

• Diện tích lô đất phân chia: Linh hoạt từ 1 ha, 1,2 ha, 1,5 ha, 2 ha, 3 ha đến 5 ha

• Tỷ lệ lấp đầy hiện tại: ~ 20% - 30%

Theo quy hoạch chi tiết, các lô đất sản xuất công nghiệp được bố trí với diện tích đa dạng, đáp ứng nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp có quy mô đầu tư khác nhau. Trên mặt bằng quy hoạch thể hiện các lô đất có diện tích từ khoảng 1 ha đến trên 7 ha, trong đó có các lô 1,10 ha; 1,13 ha; 1,16 ha; 1,26 ha; 1,31 ha; 1,33 ha; 1,37 ha; 1,38 ha; 1,47 ha; 1,56 ha; 1,59 ha; 1,66 ha; 1,67 ha; 1,73 ha; 2,10 ha; 2,49 ha; 4,03 ha; 6,55 ha và 7,40 ha.

Cơ cấu sử dụng đất của dự án gồm đất xây dựng nhà máy, kho hàng; đất xây dựng đầu mối hạ tầng kỹ thuật; đất giao thông, taluy; đất cây xanh, mặt nước và đất Trung tâm quản lý dịch vụ và PCCC chuyên ngành.

2. Vị trí địa lý và Kết nối giao thông liên vùng

CCN Đình Lập sở hữu tọa độ kết nối giao thương đắc địa, là cửa ngõ giao lưu hàng hóa trực tiếp giữa tỉnh Lạng Sơn với Quảng Ninh, Bắc Giang và thị trường Quảng Tây (Trung Quốc).

Ranh giới tiếp giáp:

• Phía Bắc: Giáp tuyến đường tránh Quốc lộ 4B và đường tránh Quốc lộ 31 dự kiến.

• Phía Nam: Giáp khu vực đồi núi và đường tránh Quốc lộ 4B dự kiến.

• Phía Đông: Tiếp giáp trực tiếp Quốc lộ 4B.

• Phía Tây: Giáp khu vực đồi núi và đường tránh Quốc lộ 4B dự kiến.

Kết nối liên vùng và Cửa khẩu:

• Mạng lưới đường bộ:

  • Quốc lộ 4B (Lạng Sơn – Quảng Ninh): Trục đường huyết mạch nối TP. Lạng Sơn qua huyện Đình Lập tới Quảng Ninh, Hải Phòng.

  • Quốc lộ 31 (Bắc Giang – Đình Lập – Bản Chắt): Tuyến liên tỉnh kết nối Bắc Giang và Lạng Sơn, điểm cuối tại Cửa khẩu Bản Chắt.

  • Tuyến đường nối QL 4B và QL 18 giúp rút ngắn hơn 60 km khoảng cách vận chuyển tới các cảng biển xuất nhập khẩu tại Quảng Ninh.

• Khoảng cách tới các đầu mối hạ tầng trọng điểm:

  • Cửa khẩu Bản Chắt (thông thương sang Cửa khẩu Bản Lạn - Trung Quốc): 30 km.

  • Cửa khẩu Quốc tế Hữu Nghị: 70 km.

  • Cửa khẩu Quốc tế Tân Thanh: 75 km.

  • Cảng biển Cái Lân (Quảng Ninh): 75 km.

  • Sân bay Quốc tế Vân Đồn: 85 km.

  • Sân bay Quốc tế Nội Bài (Hà Nội): 210 km.

CCN Đình Lập nằm cách trung tâm thị trấn Đình Lập khoảng 1,8 km, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận các dịch vụ đô thị, hạ tầng xã hội và nguồn lao động tại khu vực.

Hệ thống giao thông nội bộ của cụm công nghiệp được thiết kế đồng bộ với lòng đường lớn, vỉa hè rộng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật được bố trí phù hợp với quy hoạch, bảo đảm thuận tiện cho hoạt động vận chuyển hàng hóa, lưu thông phương tiện và quá trình khai thác, vận hành cụm công nghiệp.

3. Quy hoạch sử dụng đất và Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Hạ tầng kỹ thuật tại CCN Đình Lập được thiết kế đồng bộ, ứng dụng công nghệ hiện đại đảm bảo tiêu chuẩn môi trường và hiệu quả vận hành sản xuất:

3.1. Quy hoạch sử dụng đất

• Đất xây dựng nhà máy, kho bãi: 44,47 ha

• Đất công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối: 0,73 ha

• Đất cây xanh, mặt nước: 10,30 ha

• Đất giao thông nội bộ: 15,45 ha

Theo cơ cấu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ quy hoạch, diện tích đất xây dựng nhà máy, kho hàng khoảng 62,29% tổng diện tích dự án; đất giao thông, taluy khoảng 21,64%; đất cây xanh, mặt nước khoảng 14,43%; đất Trung tâm quản lý dịch vụ và PCCC chuyên ngành khoảng 1,02%; đất xây dựng đầu mối hạ tầng kỹ thuật khoảng 0,62%.

3.2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật

• Giao thông nội bộ: Trục đường chính lộ giới 30 m; các tuyến đường nhánh phụ lộ giới từ 20,5 m – 25,5 m (đã bao gồm vỉa hè), thảm bê tông nhựa tải trọng cao.

• Hệ thống cấp điện: Lưới điện trung thế 35kV/22kV đi nổi trên cột bê tông ly tâm bố trí dọc vỉa hè bên ngoài rào nhà máy, kết nối trực tiếp từ mạng lưới điện quốc gia tỉnh Lạng Sơn.

• Hệ thống cấp nước sạch: Mạng lưới đường ống phân phối khép kín kết hợp nước sản xuất, sinh hoạt và PCCC với công suất bình quân 1.240 m³/ngày-đêm.

• Hệ thống xử lý nước thải: Nhà máy xử lý nước thải tập trung công suất 940 m³/ngày-đêm ứng dụng công nghệ sinh học hiếu khí AO kết hợp giá thể di động MBBR hiện đại. Nước thải sau xử lý đạt tiêu chuẩn Cột A (QCVN 40:2011/BTNMT).

• Hệ thống thoát nước mưa: Cống thoát nước vỉa hè khép kín kết hợp hệ thống mương hở đá hộc bao quanh chân ta-luy thu gom nước mưa triệt để.

• Hạ tầng viễn thông: Dung lượng mạng lưới viễn thông xây mới đạt khoảng 800 số thuê bao cáp quang tốc độ cao.

Hệ thống giao thông nội bộ được thiết kế với lòng đường lớn, vỉa hè rộng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật được bố trí phù hợp, góp phần bảo đảm an toàn giao thông, mỹ quan và thuận tiện cho công tác vận hành, bảo trì.

Hệ thống xử lý nước thải tập trung được thiết kế để thu gom nước thải phát sinh từ các nhà máy trong cụm công nghiệp, đưa về trạm xử lý tập trung trước khi xả ra môi trường. Công nghệ xử lý sử dụng phương pháp sinh học hiếu khí AO kết hợp giá thể di động MBBR, với công suất khoảng 940 m³/ngày-đêm. Nước thải sau xử lý đạt Cột A theo QCVN 40:2011/BTNMT.

Hệ thống cấp điện sử dụng lưới điện trung thế 35kV/22kV đi nổi trên cột bê tông ly tâm, bố trí dọc vỉa hè bên ngoài rào nhà máy, bảo đảm cung cấp nguồn điện cho các khu vực sản xuất.

Hệ thống thoát nước mưa được bố trí trên vỉa hè và dưới đường; các mương hở xây đá hộc được bố trí bao quanh cụm công nghiệp để thu gom nước mưa và nước từ các khu vực mái taluy.

Hệ thống cấp nước được thiết kế theo mạng lưới khép kín, kết hợp cung cấp nước phục vụ sản xuất, sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy, bảo đảm khả năng cấp nước tới các khu đất xây dựng nhà máy.

3.3. Chỉ tiêu xây dựng theo từng loại đất

• Đối với đất xây dựng nhà máy: Mật độ xây dựng tối đa 70%; tầng cao tối đa 05 tầng.
• Đối với đất xây dựng Trung tâm quản lý dịch vụ và PCCC: Mật độ xây dựng tối đa 40%; tầng cao tối đa 07 tầng.
• Đối với đất xây dựng khu đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Mật độ xây dựng tối đa 40%; tầng cao tối đa 03 tầng.
• Đối với đất xây dựng khu cây xanh, mặt nước: Mật độ xây dựng tối đa 5%; tầng cao tối đa 01 tầng.
  

4. Ngành nghề thu hút đầu tư

CCN Đình Lập định hướng thu hút đa dạng các ngành nghề công nghiệp sạch, công nghệ cao, chế biến nông - lâm sản địa phương và công nghiệp phụ trợ:

• Cơ khí chế tạo, lắp ráp máy móc, thiết bị công nghiệp, nông nghiệp và thiết bị xây dựng.

• Sản xuất linh kiện điện tử, máy tính, sản phẩm quang học và bán dẫn.

• Chế biến gỗ, lâm sản, nhựa thông, sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ.

• Dệt, may mặc, may gia công (không bao gồm công đoạn nhuộm), da giày.

• Sản xuất bao bì giấy, bao bì nhựa, hạt nhựa, sản phẩm từ cao su và plastic.

• Chế biến thực phẩm, đồ uống, nông sản xuất khẩu.

• Sản xuất dược phẩm, hóa dược, thiết bị y tế.

• Cho thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn phục vụ sản xuất và logistics.

Các nhóm ngành tiêu biểu được định hướng thu hút và giới thiệu tại dự án gồm công nghiệp chế biến gỗ; sản xuất vật liệu xây dựng; công nghiệp điện tử, viễn thông; chế biến nông lâm sản và thực phẩm; may mặc; kho trung chuyển hàng hóa và logistics.

Việc đa dạng hóa ngành nghề thu hút đầu tư giúp CCN Đình Lập có khả năng hình thành hệ sinh thái sản xuất – chế biến – lưu kho – vận chuyển, tận dụng lợi thế về nguồn nguyên liệu và vị trí kết nối liên vùng.

5. Bảng giá và Chi phí vận hành tham khảo

(Lưu ý: Đơn giá thực tế có thể biến động theo thời điểm ký kết hợp đồng và chính sách của chủ đầu tư)

• Giá thuê hạ tầng: 75 – 80 USD/m² (chi trả 1 lần cho toàn bộ thời hạn dự án đến năm 2094, chưa bao gồm VAT).

• Phí quản lý và Bảo dưỡng hạ tầng: 0,5 USD/m²/năm (chưa bao gồm VAT).

• Phí xử lý nước thải: 0,6 USD/m³ (tính theo lượng nước thải xả ra, chưa bao gồm VAT).

• Giá cấp điện: Áp dụng theo biểu giá bán lẻ điện sản xuất hiện hành của EVN (Điện lực Lạng Sơn).

• Giá cấp nước sạch: Tính theo biểu giá bán thực tế của đơn vị cung cấp nước sạch tại CCN.

Theo bảng giá thuê mua dự kiến trong brochure, giá cho thuê đất có hạ tầng dự kiến từ 70 – 75 USD/m²/70 năm, tính từ năm 2025, chưa bao gồm VAT. Chủ đầu tư đã nộp tiền thuê đất 01 lần cho toàn bộ thời hạn thuê đất đến năm 2094.

Phí quản lý được xác định ở mức 0,5 USD/m²/năm, chưa bao gồm VAT, bao gồm các chi phí liên quan đến công tác đầu tư, quản lý, an ninh, vệ sinh và vận hành hạ tầng.

Phí xử lý nước thải là 0,6 USD/m³, chưa bao gồm VAT và được tính theo lượng nước thải thực tế xả ra.

Giá điện áp dụng theo đơn giá bán điện thực tế của Công ty Điện lực Lạng Sơn; giá nước áp dụng theo đơn giá bán thực tế của đơn vị cung cấp nước sạch tại CCN.

Đơn giá trên có thể thay đổi tùy theo tình hình thực tế và được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê mua.

6. Chính sách ưu đãi và Hỗ trợ đầu tư

Nhờ tọa lạc tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn của tỉnh Lạng Sơn, nhà đầu tư tại CCN Đình Lập được hưởng các chính sách ưu đãi khung cao nhất theo quy định của Chính phủ:

Ưu đãi thuế:

• Hình thức giao đất: Đất thuê trả tiền 01 lần cho cả chu kỳ 70 năm, không chịu rủi ro biến động tiền thuê đất hàng năm.

• Thuế TNDN: Áp dụng thuế suất ưu đãi 10% trong 15 năm; Miễn 100% thuế TNDN trong 04 năm đầu (kể từ khi có thu nhập chịu thuế) và Giảm 50% số thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo. Thuế suất các năm còn lại là 17%.

• Thuế nhập khẩu: Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu tạo tài sản cố định; Miễn thuế 05 năm đầu đối với nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong nước chưa sản xuất được.

Chủ đầu tư đã nộp tiền thuê đất 01 lần cho toàn bộ thời hạn thuê đất 70 năm, đến năm 2094. Doanh nghiệp nhỏ và vừa được hỗ trợ tiền thuê mặt bằng tại cụm công nghiệp theo quy định của pháp luật và chính sách của tỉnh Lạng Sơn.

Hỗ trợ toàn diện từ Chủ đầu tư (An Phú Hưng):

• Hỗ trợ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và thành lập doanh nghiệp mới.

• Hỗ trợ xin Giấy phép xây dựng, Giấy phép môi trường, thẩm duyệt thiết kế PCCC.

• Hỗ trợ đấu nối các hạ tầng dịch vụ đầu mối: Điện, nước, internet, vệ sinh môi trường và tư vấn tuyển dụng lao động địa phương.

Chủ đầu tư đồng hành cùng doanh nghiệp trong các nhóm công việc gồm thủ tục pháp lý, xây dựng, hợp tác đầu tư và đấu nối hạ tầng kỹ thuật, hỗ trợ doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

7. Lợi thế về nguồn lao động

Lực lượng lao động toàn tỉnh Lạng Sơn khoảng 346.700 người. Bên cạnh nguồn lao động tại địa phương, CCN Đình Lập còn có khả năng tiếp cận nguồn lao động từ các huyện thuộc tỉnh Quảng Ninh giáp ranh trong bán kính khoảng 30 km, với tổng lực lượng lao động khoảng 42.500 người, trong đó huyện Tiên Yên khoảng 15.500 người, huyện Bình Liêu khoảng 15.800 người và huyện Ba Chẽ khoảng 10.000 người.

Nguồn lao động tại địa phương và các khu vực lân cận là một trong những điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp triển khai hoạt động sản xuất, chế biến, logistics và các ngành công nghiệp sử dụng nhiều lao động.

8. Lợi thế về vùng nguyên liệu

Với diện tích khoảng 831.018 ha, Lạng Sơn là tỉnh biên giới có tiềm năng phát triển công nghiệp nhẹ, khai khoáng và đặc biệt là các ngành công nghiệp chế biến.

Tỉnh có diện tích rừng tự nhiên và rừng trồng lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển ngành công nghiệp gỗ, chế biến lâm sản và nhựa thông. Đây là lợi thế về nguồn nguyên liệu đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực chế biến gỗ, lâm sản, nông sản và các ngành công nghiệp phụ trợ liên quan.

9. Lợi thế về hạ tầng xã hội và dịch vụ tiện ích

Với vị trí cửa ngõ, cách trung tâm thị trấn Đình Lập khoảng 1,8 km, CCN Đình Lập được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng xã hội và các dịch vụ tiện ích tại khu vực trung tâm thị trấn.

Vị trí này tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tuyển dụng lao động, tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và bảo đảm điều kiện sinh hoạt cho người lao động, chuyên gia trong quá trình làm việc tại cụm công nghiệp.

10. Hệ thống hỗ trợ và vận hành dự án

CCN Đình Lập được định hướng xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, phục vụ xuyên suốt quá trình hoạt động của doanh nghiệp. Các hạng mục chính bao gồm hệ thống giao thông nội bộ, cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, xử lý nước thải, viễn thông, PCCC và các công trình quản lý, dịch vụ chung.

Chủ đầu tư hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý, xây dựng, đấu nối hạ tầng kỹ thuật, hợp tác đầu tư và tuyển dụng lao động địa phương.

BẢNG TỔNG HỢP THÔNG TIN CỤM CÔNG NGHIỆP ĐÌNH LẬP