Quỹ đất lớn, hạ tầng thúc đẩy sức hút công nghiệp

Ảnh minh họa

Theo Cushman & Wakefield, thị trường khu công nghiệp miền Nam đang chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Nguồn cung tương lai được chuẩn bị đồng thời tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, nhưng theo những hướng phát triển khác nhau.

Tây Ninh đang tạo lợi thế bằng việc mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp. Địa phương phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với tổng quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi Đồng Nai tập trung phát triển ba KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha và TP.HCM xúc tiến 14 KCN mới, quy mô khoảng 3.833 ha.

Sự phân bổ này cho thấy không gian công nghiệp phía Nam đang có xu hướng mở rộng ra ngoài các trung tâm truyền thống. Trong đó, Tây Ninh có lợi thế rõ rệt về quỹ đất và chi phí, phù hợp với nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong giai đoạn mới.

Vị trí kết nối với TP.HCM, cửa khẩu quốc tế Mộc Bài và các trung tâm sản xuất lớn cũng giúp Tây Ninh có thêm lợi thế về giao thương. Các dự án hạ tầng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng cải thiện khả năng tiếp cận các thị trường lớn, đồng thời giảm chi phí vận chuyển cho doanh nghiệp.

Xem thêm: Suntory PepsiCo chọn Tây Ninh là địa điểm đặt nhà máy lớn nhất châu Á

Dòng vốn đầu tư đang cho thấy sức hút ngày càng rõ. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Tây Ninh thu hút 70 dự án FDI cấp mới với tổng vốn hơn 339 triệu USD và gần 1,93 tỷ USD vốn tăng thêm. Tổng vốn FDI cấp mới và điều chỉnh đạt hơn 2,26 tỷ USD, đưa Tây Ninh vào nhóm địa phương thu hút FDI nổi bật trong kỳ.

Nhu cầu nhà xưởng tăng nhanh, Tây Ninh thu hẹp khoảng cách với các trung tâm lớn

Ảnh minh họa

Sức hút của Tây Ninh được thể hiện rõ qua phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF). Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận thêm 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh. Tổng nguồn cung RBF của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 6,85 triệu m² NLA, tăng 0,8% theo quý và 4,6% theo năm.

Đáng chú ý, Tây Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 93,7%, chỉ thấp hơn Đồng Nai ở mức 94,3% và cao hơn TP.HCM với 89,7%. So với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy tại Tây Ninh tăng khoảng 10%, vượt xa mức tăng 5% của TP.HCM và 4% của Đồng Nai.

Giá thuê cũng đang tạo ra lợi thế cạnh tranh. Giá nhà xưởng xây sẵn trung bình toàn thị trường đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng; TP.HCM ở mức 5,1 USD, Đồng Nai 4,9 USD và Tây Ninh 4,6 USD/m²/tháng. Dù giá thuê tại Tây Ninh giảm nhẹ 0,4% theo quý, mức giá vẫn tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trước.

Khoảng cách giá không quá lớn với Đồng Nai nhưng thấp hơn TP.HCM giúp Tây Ninh có lợi thế trong việc thu hút những doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất nhưng vẫn kiểm soát chi phí mặt bằng.

Ở phân khúc kho xây sẵn (RBW), Tây Ninh hiện chiếm khoảng 23% tổng nguồn cung của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, sau TP.HCM và Đồng Nai. Tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m² trong quý II/2026, trong đó Tây Ninh có tỷ lệ lấp đầy 81,7%.

Xem thêm: Tập đoàn Đức rót 3,1 tỷ USD xây tổ hợp thép xanh tại Tây Ninh

Triển vọng trung hạn tiếp tục được hỗ trợ bởi nguồn cung mới. Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường nhà xưởng xây sẵn phía Nam dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m², trong đó Tây Ninh chiếm khoảng 29%. Với phân khúc kho xây sẵn, thị trường dự kiến bổ sung hơn 680.000 m² trong cùng giai đoạn.

Những con số này cho thấy Tây Ninh đang trở thành một trong những địa bàn được các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp quan tâm. Tây Ninh hiện đang có cơ hội đảm nhiệm vai trò không gian mở rộng cho sản xuất và kho vận. Từ một thị trường vệ tinh, Tây Ninh đang từng bước trở thành cực công nghiệp mới của phía Nam, với dư địa tăng trưởng đáng chú ý trong giai đoạn 2026-2028.